Je výhodnější hypotéka, nebo úvěr ze stavebního spoření?
3. 6. 2011 – 7:04 | Půjčky | Redakce NašePeníze.cz | Diskuze:
Rozdílů mezi hypotékou a úvěry ze stavebního spoření je mnoho. Vyplývají již ze samotné konstrukce produktů. Je jich ale mnohem víc, než se na první pohled může zdát. Jaké jsou důsledky rozdílné konstrukce obou produktů?
K financování bydlení se nejčastěji používají hypotéky a úvěry ze stavebního spoření. Jsou samozřejmě i jiné možnosti, nicméně ty na trhu netvoří významný díl. V rámci stavebního spoření lze čerpat překlenovací úvěr (též nazývaný meziúvěr) nebo řádný úvěr. Při větších investicích a rychlejší potřebě finančních prostředků zpravidla domácnosti sahají k překlenovacímu úvěru, který je následně nahrazen řádným - nebo k hypotéce.
Každá varianta financování má své výhody i nevýhody. Obecně lze říci, že stavební spoření je vhodnější spíše k menším investičním akcím, kdežto hypotéka je vhodná spíše při větších potřebách finančních prostředků. V čem se oba produkty liší a co mají společného?
Úroková sazba
Jednou z největších výhod řádného úvěru ze stavebního spoření je stálá úroková sazba. Klient zná úrokovou sazbu z úvěru již v okamžiku podpisu smlouvy o stavebním spoření - a to bez ohledu na to, za jak dlouho bude úvěr čerpat.
Stálá úroková sazba je ale často doménou pouze řádného úvěru. V případě překlenovacích úvěrů může stavební spořitelna stejně jako hypoteční banka nabídnout i fixaci úrokové sazby na dobu kratší než je očekávané překlenutí meziúvěru na řádný (např. ČMSS u úvěru Tophypo nabízí úrokové sazby fixované na 6 let).
Od roku 2013 bude hypotéka jen na 40 procent hodnoty nemovitosti
Daňové úlevy na hypotéky skončí, komu se hypotéka prodraží?
Na druhé straně i úrokovou sazbu hypotéky lze fixovat na dobu splatnosti hypotečního úvěru - a to i v případě splatnosti na 30 let. V takovém případě se ale musí klient smířit s výrazně vyšší úrokovou sazbou. Byť kromě variabilních sazeb jsou aktuálně nejnižší sazby s 5letou fixací, v případě delších fixací sazby rychle stoupají.
Splácení úvěru
Mnohem větší rozdíly jsou ale ve způsobu splácení úvěru. Poměrně známá je skutečnost, že překlenovací úvěr se nesplácí, ale místo toho se tzv. "dospořuje". Jedním z efektů je, že klient si půjčuje od stavební spořitelny peníze s úrokovou sazbou řádově 4 - 6 % a zároveň stavební spořitelně půjčuje své peníze za 1 - 2,5 %.
Drobný rozdíl je i mezi splácením hypotéky a následného řádného úvěru ze stavebního spoření. Naprostá většina hypoték (jsou samozřejmě výjimky, ale skutečně řídké) je splácena tzv. "anuitní splátkou" - tedy stejnou platbou po celou dobu, dokud se nezmění úroková sazba, v níž se mění podíl úroků a splátky jistiny. Ta se počítá na základě doby splatnosti a úrokové sazby. Splácení řádného úvěru ze stavebního spoření sice také probíhá anuitní splátkou, její výše je ale odvozena jiným způsobem než u hypotéky. Jediným vstupním parametrem pro výpočet její výše je stanovená procentem z cílové částky.
Stavební spořitelny stanovují u svých produktů "minimální splátku", která je určeně procentem z cílové částky. To se pohybuje v rozmezí od 0,45 % do 0,9 %.
Tabulka 1: Přehled úvěrů ze stavebního spoření
|
Stavební spořitelna |
Tarif |
Varianta |
Napořené prostředky pro přidělení úvěru |
Úroková sazba řádného úvěru |
Minimální splátka (v % z cílové částky) |
|---|---|---|---|---|---|
|
ČMSS |
Invest |
Standardní |
40% |
4,8% |
0,60% |
|
Rychlá |
40% |
4,8% |
0,80% |
||
|
Perspektiv |
35% |
4,8% |
0,53% |
||
|
Atraktiv |
Standardní |
38% |
3,7% |
0,60% |
|
|
Rychlá |
38% |
3,7% |
0,80% |
||
|
MPSS |
Kredit |
Rychlá |
40% |
5% |
0,75% |
|
Standardní 1 |
40% |
5% |
0,60% |
||
|
Standardní 2 |
40% |
4% |
0,90% |
||
|
Pomalá 1 |
40% |
5% |
0,45% |
||
|
Pomalá 2 |
40% |
4% |
0,60% |
||
|
Pomalá 3 |
40% |
3% |
0,75% |
||
|
RSTS |
Spořicí tarif* |
40% |
3,5% |
0,50% - 0,70% |
|
|
Úvěrový tarif |
40% |
3,5% |
0,50% - 0,70% |
||
|
SSČS |
Standardní |
40% |
4,75% |
0,55% |
|
|
WSTS |
Optimální normální |
úrok z vkladů 1% |
50% |
3,7% |
0,50% |
|
úrok z vkladů 2,5% |
50% |
5,2% |
0,50% |
||
|
Optimální speciální |
úrok z vkladů 1% |
50% |
3,7% |
0,60% |
|
|
úrok z vkladů 2,5% |
50% |
5,2% |
0,60% |
||
|
Optimální finanční |
úrok z vkladů 1% |
40% |
3,7% |
0,70% |
|
|
úrok z vkladů 2,5% |
40% |
5,2% |
0,70% |
||
|
Optimální kreditní |
úrok z vkladů 1% |
30% |
3,7% |
0,70% |
|
|
úrok z vkladů 2,5% |
30% |
5,2% |
0,70% |
* Tarif je třeba změnit na úvěrový před čerpáním úvěru. V takovém případě klient ale zaplatí poplatek za změnu tarifu.
Při výpočtu minimální splátky úvěru je nezbytné brát v úvahu ještě minimální procento naspořených prostředků. Při milionovém úvěru (a k němu patřičně vyšší cílové částce, neboť úvěr činí 50 až 70 % cílové částky) činí minimální splátka úvěru 8 154 Kč (tarif Perspektiv od ČMSS) až 12 903 Kč (Atraktiv Rychlá od téže stavební spořitelny).
Možnost předčasného splacení
Jednou z nepopiratelných výhod stavebního spoření je možnost kdykoli bez sankcí a poplatků řádný úvěr ze stavebního spoření splatit. U překlenovacích úvěrů jsou podmínky zpravidla tvrdší - jednak je třeba stavební spořitelnu o záměru mimořádné splátky včas informovat a jednak je mnohdy účtován poplatek v nemalé výši.
Hypoteční úvěr je možné bez sankcí splatit pouze v době konce fixace úrokových sazeb. Toho se nejčastěji využívá při refinancování - tedy změně banky financující bydlení. V ostatních případech si účtují mnohdy vysoké poplatky.
-Petr Zámečník | Jaké jsou poplatky a jak je to se zástavou nemovitosti najdete na Hypoindex.cz