Daňové úlevy na hypotéky skončí, komu se hypotéka prodraží?
30. 5. 2011 – 22:06 | Hypotéky | Redakce NašePeníze.cz | Diskuze:
Vláda plánuje snížení limitu odpočtu úroků z úvěrů na bydlení od základu daně z příjmů. Jak se promítne změna do rozpočtů domácností? A jak velkou hypotéku můžete čerpat s plným daňovým zvýhodněním?
Hlavní strážce státní kasy Miroslav Kalousek dal jasně najevo, že chce rušit daňové úlevy. Odpočet úroků z úvěrů na bydlení je jednou z nich. Nepůjde ale zřejmě o její úplné zrušení, nýbrž bude jen významně snížen limit pro uplatnění úroků z úvěru na bydlení od základu daně. Zatímco dosud může domácnost odečíst až 300 tis. Kč ročně zaplacených na úrocích z hypotéky, vláda chce limit snížit na 80 tis. Kč. Hovoří se ještě o "štědřejší" částce 100 tis. Kč.
Hrubý odhad hovoří jasně: Pokud bude limit 100 tis. Kč, při 5% úrokové sazbě lze uplatnit hypotéku s výší přes 2 mil. Kč - v případě, kdy jsou z úvěru placeny pouze úroky a jistina není splácená. To ovšem není příliš obvyklý případ. Dotýká se předhypotečních úvěrů, překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření a hypotečních úvěrů kombinovaných s rezervotvorným životním pojištěním nebo podílovými fondy.
S výslednou částkou hodně "zamává" anuitní splácení a doba, po kterou úvěr je již splácen. Obojí ovšem ve prospěch výše úvěru, z něhož klient může úroky uplatnit. Čím déle již kupříkladu úvěr splácíte, tím z vyšší částky můžete úroky od základu daně plně odečíst. Samozřejmě svou roli hraje též splatnost úvěru - čím je delší, tím více se blíží charakterem hypotéce bez splácení jistiny (jistina je splácena pomaleji).
Tabulka 1: Zaplacené úroky v prvním roce splácení hypotéky v objemu 1 mil. Kč
|
Splatnost hypotéky |
Úroková sazba |
||
|---|---|---|---|
|
|
4% |
5% |
6% |
|
20 let |
39 393,48 Kč |
49 321,58 Kč |
59 273,74 Kč |
|
30 let |
39 679,48 Kč |
49 664,93 Kč |
59 665,95 Kč |
|
nesplácená |
40 000 Kč |
50 000 Kč |
60 000 Kč |
Poznámka: Platí pro případ, kdy je hypotéka poskytnuta k 1. lednu příslušného roku. Platí i u dalších tabulek s výpočty.
Zaplacené úroky je v současnosti možné odečíst od základu daně z příjmů. Jak vysokou hypotéku by musel klient čerpat, aby mohl všechny úroky od základu daně odečíst? Výpočet je poměrně jednoduchý. Závisí ale na výši daňové úlevy dané zákonem. V současnosti může domácnost odečíst ještě 300 tis. Kč ročně.
Tabulka 2: Výše hypotéky pro odpočet veškerých úroků od základu daně při limitu 300 tis. Kč/rok
|
Splatnost hypotéky |
Úroková sazba |
||
|---|---|---|---|
| 4% | 5% |
6% |
|
|
20 let |
7 615 473,42 Kč |
6 082 530,20 Kč |
5 061 263,22 Kč |
|
30 let |
7 560 582,95 Kč |
6 040 479,67 Kč |
5 027 993,35 Kč |
|
nesplácená |
7 500 000 Kč |
6 000 000 Kč |
5 000 000 Kč |
Splatnost hraje sice určitou roli, ale do výše hypotéky se promítá pouze v řádu desítek tisíc korun. Při pětiprocentní úrokové sazbě lze plné úroky v prvním roce odečíst od základu daně z příjmů u hypotéky ve výši přesahující 6 mil. Kč při 5% sazbě, přičemž snížení úrokové sazby o jeden procentní bod zvýší možnost čerpání hypotéky s plným daňovým odpočtem cca o 1,5 mil. Kč, při zvýšení úrokové sazby o jeden procentní bod se hypotéka sníží cca o 1 mil. Kč.
Základní návrh hovoří o snížení možného odpočtu na 80 tis. Kč zaplacených úroků z úvěru na bydlení ročně. To se projeví významným snížením úvěru, který může domácnost čerpat s daňovým zvýhodněním.
Tabulka 3: Výše hypotéky pro odpočet veškerých úroků od základu daně při limitu 80 tis. Kč/rok
|
Splatnost hypotéky |
Úroková sazba |
||
|---|---|---|---|
| 4% | 5% |
6% |
|
|
20 let |
2 030 792,91 Kč |
1 622 008,05 Kč |
1 349 670,19 Kč |
|
30 let |
2 016 155,45 Kč |
1 610 794,58 Kč |
1 340 798,23 Kč |
|
nesplácená |
2 000 000 Kč |
1 600 000 Kč |
1 333 333 Kč |
Při pětiprocentní úrokové sazbě a 80tisícovém limitu by maximální úvěru pro celou čerpání zvýhodnění dosahoval jen pár desítek tisíc korun nad 1,6 mil. Kč. Sazby se ale aktuálně blíží spíše 4 % (průměrné sazby dle Fincentrum Hypoindexu dosahují 4,28 %), je tedy možné čerpat hypotéku blížící se 2 mil. Kč.
Pokud by byl prosazen návrh na mírnější snížení limitu, tedy na 100 tis. Kč ročně, "optimální" výše hypotéky by se znatelně zvýšila.
Tabulka 4: Výše hypotéky pro odpočet veškerých úroků od základu daně při limitu 100 tis. Kč/rok
|
Splatnost hypotéky |
Úroková sazba |
||
|---|---|---|---|
| 4% | 5% |
6% |
|
|
20 let |
2 538 491,14 Kč |
2 027 510,07 Kč |
1 687 087,74 Kč |
|
30 let |
2 520 194,32 Kč |
2 013 493,22 Kč |
1 675 997,78 Kč |
|
nesplácená |
2 500 000 Kč |
2 000 000 Kč |
1 666 667 Kč |
Při současných úrokových sazbách by se "optimální" výše hypotéky pro čerpání daňových odpočtů pohybovala v rozmezí mezi 2 a 2,5 mil. Kč. Průměrná výše hypotéky se přitom pohybuje na úrovni 1,665 mil. Kč a i u roční fixace, kde jsou aktuálně v průměru hypotéky nejvyšší, dosahují 1,94 mil. Kč.
V hlavní roli: Čas
Snížení limitů pro čerpání daňových dotací se má týkat i hypoték, které již byly čerpány. Jak vysokou hypotéku jste mohli před lety čerpat, aby jste i po snížení limitu mohli odečíst veškeré zaplacené úroky od základu daně? Pro ukázku vezměme hypotéku s 20letou splatností. U 30leté by byla čísla nižší - a snižující se rostoucím tempem. U úvěru bez splácení jistiny by výše zůstávala konstantní po celou dobu.
Tabulka 5: "Optimální" výše hypotéky pro uplatnění úroků od základu daně z příjmů
(hypotéka se splatností 20 let a roční úrokovou sazbou 5 %)
|
Počet let od čerpání |
Výše limitu pro odpočet úroku od daňového základu |
||
|---|---|---|---|
| 300 000 Kč | 80 000 Kč |
100 000 Kč |
|
|
1* |
6 082 530,20 Kč |
1 622 008,05 Kč |
2 027 510,07 Kč |
|
2 |
6 277 040,97 Kč |
1 673 877,59 Kč |
2 092 346,99 Kč |
|
3 |
6 495 383,41 Kč |
1 732 102,24 Kč |
2 165 127,80 Kč |
|
4 |
6 741 891,19 Kč |
1 797 837,65 Kč |
2 247 297,06 Kč |
|
5 |
7 022 019,88 Kč |
1 872 538,64 Kč |
2 340 673,29 Kč |
|
6 |
7 342 727,95 Kč |
1 958 060,79 Kč |
2 447 575,98 Kč |
|
7 |
7 713 008,22 Kč |
2 056 802,19 Kč |
2 571 002,74 Kč |
|
8 |
8 144 750,68 Kč |
2 171 933,51 Kč |
2 714 916,89 Kč |
|
9 |
8 653 942,68 Kč |
2 307 718,05 Kč |
2 884 647,56 Kč |
|
10 |
9 262 658,43 Kč |
2 470 042,25 Kč |
3 087 552,81 Kč |
|
11 |
10 002 203,82 Kč |
2 667 254,35 Kč |
3 334 067,94 Kč |
|
12 |
10 918 560,28 Kč |
2 911 616,07 Kč |
3 639 520,09 Kč |
|
13 |
12 082 090,56 Kč |
3 221 890,81 Kč |
4 027 363,52 Kč |
|
14 |
13 606 219,68 Kč |
3 628 325,25 Kč |
4 535 406,56 Kč |
|
15 |
15 686 258,11 Kč |
4 183 002,16 Kč |
5 228 752,70 Kč |
|
16 |
18 689 527,70 Kč |
4 983 874,05 Kč |
6 229 842,57 Kč |
|
17 |
23 398 654,58 Kč |
6 239 641,22 Kč |
7 799 551,53 Kč |
|
18 |
31 828 651,52 Kč |
8 487 640,40 Kč |
10 609 550,51 Kč |
|
19 |
51 230 033,09 Kč |
13 661 342,16 Kč |
17 076 677,70 Kč |
|
20 |
142 599 784,20 Kč |
38 026 609,12 Kč |
47 533 261,40 Kč |
* tj. hypotéka byla čerpána 1. ledna a úroky jsou uplatňovány za první rok.
Tabulku je možné interpretovat tak, že pokud klient čerpal hypotéku před pěti lety, aktuálně si může od základu daně z příjmů odečíst úroky z úvěru převyšujícím 7,022 mil. Kč. Po případném snížení možného odpočtu úroků na 80 tis. Kč ročně může odečíst nejvíce úroků po pěti letech z hypotéky v původní výši pod 1,873 mil. Kč.
Jiné závěry z tabulky říkají: Pokud jsem čerpal hypotéku 2 mil. Kč, při 5% úrokové sazbě si budu moci uplatnit veškeré zaplacené úroky až v sedmém roce splácení hypotéky. Do té doby narazím na 80tisícový strop.
-Petr Zámečník | Více informací k financování bydlení najdete na Hypoindex.cz