V dubnu letošního roku americký deník The Wall Street Journal (WSJ) publikoval článek popisující, jak jeden dánský pár dostal na svou hypotéku zápornou úrokovou sazbu. A také je možné, že v Dánsku dnes za 30letý úvěr na bydlení platí méně, než platí vláda Spojených států svým věřitelům. Není to tak dávno, co zde věřitelé prodávali 30leté hypotéky s kuponem 2,5 procenta, dnes se ale roční úrok snížil při 30leté splatnosti na 1,5 procenta. Tak proč vlastně platit jakýsi úrok, když to jde bez něj?

Hans Christensen, držitel hypotéky, si koupil v roce 2005 dům za 1,7 milionu dánských korun (261 000 $) a v průběhu času se dočkal opakovaného poklesu úrokových sazeb. V roce 2015 poprvé klesla úroková sazba jeho hypotéky pod nulu, k 31. prosinci 2015 tato sazba, s vyloučením poplatků, činila záporných 0,0562 %. Deník WSJ doplňuje, že s příchodem záporné úrokové sazby nastala situace kdy, namísto platby úroku, dostává Christensen k dobru každé čtvrtletí v dánských korunách ekvivalent 38 $. Christensen prý věc okomentoval takto: „Moji rodiče řekli, abych si to zarámoval, abych příští generaci dokázal, že se to někdy stalo.“ Citovaný článek z WSJ  uvádí, že jeden z dánských hypotečních ústavů, Realkrdit Denmark, už poskytl 758 dlužníkům hypotéku se záporným úrokem. V článku se již ale neuvádí, že jde o hypotéku s plovoucí úrokovou sazbou, kde se úročení odvíjí od situace na peněžním trhu, a v kalkulaci celkových nákladů hypotéky je také nutné zohlednit související poplatky.

Hypotéka se záporným zúročením

Pan Christensen, který svou hypotéku nefixuje, nese riziko případných otřesů, kdy krátké sazby mohou povyskočit, což se může ve splátkách značně prodražit. Říkáte si, že je tento pán tak trochu hazardér? Možná ano, v citovaném článku WSJ se také můžeme dozvědět, že ve spojení se třemi dalšími investory Christensen investoval 9,7 milionu dánských korun do 10 malých bytů, dluhově financováno bylo z této částky 8 milionů. I když zde prý hypoteční sazba nebyla negativní, byla prý „dostatečně nízká, aby byla atraktivní.“

Příklad možná poukazuje na situaci, kdy měnová politika záporných úrokových sazeb (NIRP) vytváří svět, ve kterém (prozatím) vyhrávají hráči a spekulanti – čím více ochotně riskujete, tím více vás systém odmění. Politika negativních úrokových sazeb (NIRP) ve svém důsledku zvyšuje výzvy pro využití pákového efektu a směřování kapitálu do rizikovějších investic.

Racionálně uvažující dlužník a investor ze staré školy uvažuje o tom, zda bude schopen refinancovat i v případě změny úrokového prostředí a jaká fixace poskytne potřebnou předvídatelnost budoucích peněžních toků. Jenže leccos naznačuje, že žijeme a fungujeme „ve výjimečných časech, kdy se ekonomické vztahy s negativními úrokovými sazbami obrátí vzhůru nohama.“ Účinky extrémních opatření centrálních bank nás nutí „učit se řídit auto jízdou dozadu“.

Hypotéka jakoby přestala být charakteristickým instrumentem, který pracuje s „dlouhými“ penězi – kdo v prostředí přetrvávající politiky nulových a dnes i záporných úroků riskuje s hypotékou s plovoucí sazbou, vítězí. Ne, neberte to, když je ten úrok tak nízký! Právě v Dánsku jsou dnes tisíce majitelů nemovitostí, financujících hypoteční dluh „krátkými penězi“, kteří se těší z negativních sazeb. Tyto se aktuálně pohybují na rekordně nízkých úrovních, minus 0,3 procenta. „Kdybyste řekli, že se to stane před několika lety, byli byste považováni za vyšinuté,“ komentoval situaci Torben Andersen, profesor dánské Aarhuské univerzity.

Bublina na obzoru?

Netradiční měnová politika odstartovala vstup na nezmapované území. V učebnicích se stále píše cosi o tom, že investice se vyplatí, jen když předpokládaná návratnost investice zohledňující odhadovanou míru rizika s rezervou převýší cenu peněz použitou na financování. Jenže jaká cena peněz bude za pět let? Jakou diskontní míru vlastně použít?

Tak, jak nominální výnosy napříč světem atakují nová minima, hledání výnosu nutně znamená přeskupování portfolií směrem k rizikovějším aktivům anebo smíření se s nižší návratností. Spásou se zdá být třeba právě investice do nemovitostí. „Vypadá to, že lidé mají pocit, že je třeba použít peníze, protože je to tak levné,“ řekl pro WSJ zástupce jedné z dánských bank.

Budoucím problémem by ale mohlo být, že někteří investoři si toho mohou vzít na bedra více, než unesou. Kupříkladu mnozí z těch, kdo se dnes opírají o krátkodobé úvěry s nízkým úrokem, si nemohou dovolit zažít, že by se úrokové sazby posunuly na 2 nebo třeba 3 %. Je to spoléhání a spekulace na setrvale nízké úrokové sazby!

Ano, ve světě ultra-levných peněz může jít o umělou expanzi, bublinu cen aktiv poháněnou zadlužováním. Důsledkem může být ztráta averze k riziku a ve výsledku i financování projektů, které jsou z dlouhodobého hlediska neudržitelné. Realitou ale je, že jak negativní nebo velmi nízké úrokové sazby povzbuzují ke koupi, zvyšuje se poptávka, na kterou nabídka nemůže pružně reagovat – ceny dotčených nemovitostí rostou. A tak není divu, že rostou obavy nad tím, zda extrémně nízké úrokové sazby nepopohánějí bublinu bydlení. To platí nejen pro Dánsko, ale i Česko a další země.

Obrázek 1: S rostoucím zadlužením je nutné vyslovovat hypotézu, že je poháněna bublina cen bydlení, když všichni chtějí vlastnit nějaké investiční aktivum, hrozí cenová bublina

Ocenění nemovitostí ovšem nemusí být udržitelné, v určitém okamžiku se může všechno zřítit a realitní bublina může splasknout. Příjmy hypotečních dlužníků se třeba ukáží jako neudržitelné, nastane něco, co nikdo nečekal, zvýší se úrokové sazby… Když si toho „někteří investoři vezmou na bedra více, než unesou (…),“ může se vše zhroutit jak domeček z karet, a nemusí jít jen o krach na burze – i realitní trhy prožívají propady.

Už i výše citovaný článek ve WSJ upozornil, že na pozadí záporných sazeb jsou obavy, že by bedra domácností mohly nést půjčky, které nebudou schopné splácet, až se zvýší sazby. Pak by tržní ocenění nemovitostí kleslo a nastoupila dluhová deflace. To je hypotetické kdyby, aktuálně ceny bytů v Dánsku rostou a díky nízkým úrokům vše vypadá růžově. Třeba v Kodani byly ceny ve čtvrtém čtvrtletí roku 2015 o 14,5 % vyšší než ve stejném období minulého období, ve srovnání s růstem o 5,5 % v roce 2014.

-Radovan Novotný | Více na Hypoindex.cz