Shodou okolností jsem měl v uplynulém týdnu hned tři konzultace s klienty, kde jsem se dotkl tématu rentability jejich investiční nemovitosti. Ve všech třech případech se jednalo o byt k pronájmu v Praze. Ve všech třech případech jsem jim nepřímo doporučil, že bych na jejich místě byt prodal. 

- Jak pronajímat družstevní byt? Hlavně se vyhněte chybám!
- Jak se zbavit neplatícího nájemníka
- Pronájem bytu vás může stát mnoho starostí, na co dát pozor!

Reakce se opakují pořád stejné dokola: „Děláte si legraci? Vždyť to je moje nejlepší investice. Chrání mě před inflací a generuje pasivní příjem.“

„Skutečně?“ ptám se. „Jakou má aktuálně váš byt rentabilitu?“

Klient chvilku v duchu přemýšlí: „Rentabilita, co to na mě pro Boha zase zkouší.“ Pak praví: „Vždyť už jsem vám říkal, že jsem byt kupoval za půl milionu a dneska má cenu šestkrát tolik. A ročně mi nese zhruba 75 000 Kč čistého na nájmu. Tenhle byt bych nikdy neprodal. Je to stroj na peníze.“

Investoři jsou často mylně přesvědčeni o výhodnosti své investice, u nemovitostí toto platí dvojnásob. Lidé totiž vidí v nemovitosti jistotu. Jsou zvyklí, že ceny nemovitostí dlouhodobě rostou a líbí se jim pasivní příjem z pronájmu. Mně se také pasivní příjem líbí. Komu by se nelíbil. Otázkou však je, jak je pronájem rentabilní, zda by investor nemohl mít jinde vyšší pasivní příjem.

Vraťme se k našemu příkladu. Řekněme, že vlastním byt, který jsem koupil ještě v devadesátých letech za půl milionu korun. Byt pronajímám za deset tisíc měsíčně, něco však dám na údržbu, a tak mi po zaplacení daně vynáší 75 000 Kč ročně. Není to výborná investice, uvážíte-li, že jsem byt kupoval za 500 000 Kč, tedy ročně mi vynáší 15% čistý zisk? Naprosto dokonalá investice, že? Slovy klienta „stroj na peníze“.

Ne, není tomu tak. V úvaze jsem totiž použil pořizovací cenu, směrodatná je však tržní cena. Aktuálně bych mohl byt prodat za tři miliony korun. Rentabilita nájmu je tedy vzhledem k tržní ceně bytu pouhých 2,5 %. Kdybych tedy byt prodal, stačilo by peníze vložit na spořící účet a měl bych srovnatelné zhodnocení bez práce a s nižším rizikem (např. že nájemce nebude platit). Nebo bych mohl kapitál investovat zcela jinak s potenciálem vyššího zhodnocení.

Global Property Guide uvádí v analýze nemovitostního trhu v Praze hrubou rentabilitu nájmů 3,89 %. Čistý výnos tak zpravidla bývá do 3 % ročně. Mé zkušenosti jsou obdobné. Je-li rentabilita pronájmu nízká, pak držení nemovitosti je pouze spekulací na růst ceny nemovitosti nebo růst nájemného. Budou ale skutečně růst? Mnoho let tomu tak bylo, doba se však změnila.

Jako nejpravděpodobnější se jeví scénář postupného poklesu reálných cen nemovitostí v průběhu několika příštích let. Očekávám, že do roku 2013 klesnou ceny nemovitostí v Praze v průměru o 30 procent, zatímco výše nájmů bude více méně stagnovat. Postupně se tak hrubá rentabilita vrátí na úroveň 5 ­­– 6 %.