Ďábel se skrývá v detailu

Je s podivem, jak málo se v některých oblastech za posledních 20 let změnilo. Tráva je pořád zelená, nebe modré a hodně lidí stále podepisuje smlouvy, aniž by si ji předtím pořádně přečetlo. Když už si smlouvu přečtou, tak jenom ji. Další dokumenty, na které se smlouva odkazuje, už nikoliv. Všeobecné obchodní či úvěrové podmínky – obvykle několik stran nudného, místy nepříliš srozumitelného a často drobného textu – si pečlivě prostuduje jenom málokdo. Proč se s nimi taky trápit, když všechno důležité je přímo ve smlouvě?

Chyba! I tady totiž platí, že ďábel se skrývá v detailu. Nenápadné ustanovení, krčící se třeba kdesi v patnáctém odstavci na konci páté strany ke smlouvě přiložených obchodních podmínek má úplně stejnou platnost, jako kterýkoliv jiný závazek, k jehož plnění se smluvní strany svým podpisem zavázaly. Nerespektování zdánlivě nepodstatných ustanovení přitom může mít pro dlužníka velmi nepříjemné důsledky, zvláště stanoví-li mu nějaké povinnosti, které pak nevědomky neplní.

Nejde o nekalou praktiku pochybných firem nabízejících „rychlé půjčky bez prověřování registrů“. Složité úvěrové smlouvy s odkazy na další dokumenty jsou běžným standardem ve většině v Česku působících bank, ať už se jedná o hypoteční a spotřebitelské úvěry nebo o úvěry nabízené stavebními spořitelnami. Kromě závazku úvěr řádně splácet ukládají dlužníkovi i další povinnosti, které musí plnit. Na druhé straně bance v roli věřitele přisuzují řadu práv, jichž může za určitých okolností využít.

Banky požadují informace

Typickým příkladem povinnosti vyskytující se prakticky v každé úvěrové smlouvě, na jejíž plnění se zapomíná, je povinnost dlužníka informovat banku o změnách finanční a majetkové situace, které mohou mít vliv na schopnost splácet úvěr. Málokdy je ale jasné, co má být za takovouto změnu považováno. Jen ztráta, nebo i změna zaměstnání spojená s úpravou výše platu? Dlouhodobější nemoc? Odchod manželky na mateřskou? Prodej auta či chaty? Pořízení nějakého zboží na splátky?

Většina těchto změn banku nejspíš zajímat nebude, zvláště když dlužník dál řádné splácí. Na druhou stranu, pokud dlužník svou informační povinnost nesplní, může to být pokládáno za porušení úvěrové smlouvy, které zpravidla zakládá právo banky požadovat smluvní pokutu anebo i okamžité splacení úvěru. Zda svého práva využije, je jenom na ní. Určitě se tedy vyplatí bance raději oznamovat i méně podstatné změny „finanční a majetkové situace“, než spoléhat na její velkorysost.

Zejména to platí pro změny, o nichž se banka může snadno dozvědět, jako například vznik každého dalšího významnějšího dluhového závazku, jehož existence bude automaticky zaznamenána do registrů dlužníků. Je třeba si přitom uvědomit, že splnění informační povinnosti má smysl jen tehdy, bude-li učiněno prokazatelně. Zavolat svému bankovnímu poradci a spokojit se s jeho momentálním názorem, že žádné oznámení změn v daném případě není potřeba, vyjde zhruba nastejno, jako banku neinformovat vůbec.

Nařízení exekuce znamená okamžitou splatnost úvěru

Nejasná úprava informační povinnosti v úvěrové smlouvě dává dlužníkovi alespoň jakousi možnost zdůvodnit její případné nesplnění tím, že změnu své finanční a majetkové situace nepokládal za významnou a už vůbec ne ve vztahu ke své budoucí schopnosti řádně splácet úvěr. To ale neplatí pro jinou, specifickou a v poslední době stále častější situaci, na jejíž vznik úvěrové smlouvy vesměs pamatují jednoznačným ustanovením o právu věřitele požadovat po dlužníkovi okamžité splacení úvěru.

Takovouto situací je nařízení exekuce. Je přitom úplně jedno, z jakého důvodu a na jakou částku je exekuce nařízena. Důležité není dokonce ani to, zda dlužník exekučně vymáhanou částku ihned dobrovolně uhradí, nebo zda na něm bude zdlouhavě vymáhána. Podle příslušného ustanovení úvěrové smlouvy stačí, že exekuce je nařízena a automaticky nastupuje nezpochybnitelné právo banky na okamžitou úhradu celé její úvěrové pohledávky. Dlužník je jí nařízením exekuce vydán zcela napospas.

Předejít vzniku takovéto situace je obtížné. Banky příslušné ustanovení o okamžité splatnosti úvěru v případě nařízení exekuce z úvěrové smlouvy určitě nebudou chtít vypustit a nejspíš ani nijak upravit. Úvěrovému dlužníkovi tedy nezbývá, než aby se snažil včas platit opravdu všechny závazky, pečlivě si přebíral a reagoval na veškerou úřední korespondenci a doufal, že mu nic neunikne. Pokud ano, měl by se snažit exekuci co nejrychleji vyřešit a zároveň se dohodnout se svou bankou na dalším postupu.

Zajištění úvěru je pro banku důležité

Žádný větší úvěr se neobejde bez odpovídajícího zajištění poskytujícího dostatečnou záruku věřiteli, že o své peníze nepřijde. Nejčastěji jde o zástavu nemovitosti, ručení třetí osobou, popř. postoupení pohledávky (např. vinkulaci vkladu). V úvěrových smlouvách bývá ustanovení umožňující bance, aby si kvalitu zajištění kdykoliv opakovaně ověřila. Shledá-li ho nedostatečným (např. v důsledku poklesu cen nemovitostí), může po dlužníkovi požadovat, aby úvěr promptně dozajistil nebo přinejmenším částečně splatil.

V případě zajištění úvěru zástavním právem k nemovitosti bývá úvěrovou smlouvou uloženo, aby předmět zástavy byl odpovídajícím způsobem pojištěn a udržován v dobrém stavu. Předložení dokladu o pojištění nemovitosti a vinkulaci pojistky ve prospěch banky bývá nutnou podmínkou čerpání úvěru. Zjištění zanedbání péče o předmět zástavy znamená právo banky buď na změnu zajištění úvěru, nebo na jeho okamžité splacení včetně ušlého zisku a příslušné smluvní pokuty.

Úvěrovou smlouvou také bývá omezeno dispoziční právo vlastníka se zastavenou nemovitostí. Bez souhlasu banky ji nesmí zatížit dalším zástavním či jiným právem (např. zřídit věcné břemeno), pronajmout, přestavovat nebo podstatně měnit způsob jejího užívání. I v těchto případech platí, že zjištěné nerespektování těchto smluvních závazků může vyústit v požadavek úvěrující banky na změnu zajištění úvěru nebo jeho okamžité splacení a zaplacení příslušné smluvní pokuty.

-Petr Bukač | Více na Hypoindex.cz