Úrokové sazby podle Fincentrum Hypoindexu v červenci stagnovaly. Přesto byl patrný pokles pětiletých fixací a růst tříletých. Tříleté na úrovni 4,26 % jsou navíc o 9 bazických bodů dražší než pětileté fixace (4,17 %). Jak je tedy možné, že banky poskytly více hypoték s tříletou fixací úrokové sazby?

Důvodů pro preferenci tříletých fixací může být více. Jedním z hlavních je možnost dříve splatit část či celou hypotéku bez sankčních poplatků. Kolik lidí ale hypotéku předčasně skutečně splácí? Druhým motivem mohou být banky a zprostředkovatelé. Banky pochopitelně mají zájem prodávat spíše dražší hypotéky – a argument, proč se to klientovi vyplatí, se vždy najde.

Tříleté a pětileté fixace jsou téměř dokonalými substituty. Je-li větší zájem o tříleté, je to zpravidla na úkor pětiletých – a naopak. Bez zajímavosti jistě není, že rozhodujícím prvkem není rozdíl úrokových sazeb mezi tříletou a pětiletou fixací. Naopak, zájem je na úrokové sazbě statisticky nezávislý.

Vývoj podílu jednotlivých fixací ukazuje postupný odklon od jednoletých fixací. Jejich podíl klesá téměř bez zaškobrtnutí od června 2006.

Důvodem poklesu zájmu o jednoleté fixace je zřejmě především jejich postupné znevýhodňování. Zatímco v době jejich největší slávy banky nabízely jednoleté fixace o 1,25 procentního bodu levněji než pětileté, v současnosti jsou dražší přibližně o 0,5 procentního bodu.

Jednoleté fixace utržily další ránu přicházející ze strany variabilních sazeb. Jakmile banky začaly variabilní sazby nabízet, přesunula se velká část zájmu právě z jednoletých fixací.

Podíl variabilních sazeb v posledních měsících roste. Aktuálně se dostal až na úroveň 6,58 % - nejvyšší od jejich uvedení na trh. Důvodem jsou opticky nízké sazby, které se podle Fincentrum Hypoindexu pohybují na úrovni 2,87 %. Lidé je tak čerpají s vidinou nižších zaplacených úroků a mnohdy si neuvědomují rizika z variabilních sazeb plynoucí.
Jakou fixaci úrokové sazby hypotéky zvolit?

V současné době jsou úrokové sazby hypoték na velmi nízké úrovni. Byly sice již níže, to ale bylo v době, kdy banky věřily v neustálý růst a nechtěly vidět rizika. Není příliš pravděpodobné, že by úrokové sazby významněji klesly. Naopak. Ve střednědobém horizontu pravděpodobně porostou. Proč?

Centrální banky dříve či později z rekordně nízko držených úroků budou muset ustoupit před hrozbou inflace. Se sazbami centrálních bank se obratem svezou úroky na mezibankovním trhu – a ty budou s bleskovou flexibilitou přeneseny na úvěrové klienty. Jinými slovy: úroky vzrostou.

Druhým významným rizikem je dluhová krize vyspělých států. Amerika už ztratila exklusivní rating a jižní část Evropy je v nebo poblíž bankrotu. Jsme pravděpodobně na prahu další fáze hospodářské recese – a s recesí se neodlučně pojí nezaměstnanost a s ní vyšší rizikovost pro banky. A vyšší rizikovost znamená vyšší rizikové přirážky. Jinými slovy: úroky vzrostou.

Jakou sazbu tedy volit? V aktuální situaci, kdy jsou pětileté fixace levnější než tříleté a vyhlídka na budoucí pokles sazeb je minimální, je pro standardní domácnost nejvhodnějším řešením pětiletá fixace. Domácnost či jednotlivci neobávající se rizika mohou sáhnout k variabilní sazbě – ta se z dlouhodobého pohledu zpravidla vyplatí, ale rodinný rozpočet musí být schopen ustát případné krátkodobé výkyvy sazeb.