Jak rostlo zadlužení, rostly i ceny nemovitostí

Nárůst úvěrů na bydlení a cen nemovitostí je ve Švédsku po mnoho let nejstrmější na světě. První boom na trhu nemovitostí zde nastal v polovině devadesátých let, ke zlomu došlo v roce 1990. Mezi lety 1996 až 2011 ceny nemovitostí opětovně vzrostly, v nominálním vyjádření trojnásobně (obr. 1).

Obr. 1: Švédský nemovitostní index. V roce 1990 zažilo Švédsko hlubokou bankovní krizi, úvěry nebyly dostupné, úrokové sazby vzrostly a ceny nemovitostí poklesly. Od roku 1995 nastal opět růst. 

ZDROJ: http://www.macrobusiness.com.au/2013/12/will-the-swedes-blow-up-again/

Vysoké ceny bývají zdůvodňovány nedostatečnou nabídkou, vysokými náklady na výstavbu, nebo přísnými pravidly omezujícími výstavbu. Ve směru růstu cen má také působit růst poptávky daný imigrací a růstem populace, včetně nedostatku nájemního bydlení daném vládní regulací nájemného. Ceny švédských nemovitostí (zatím) stále rostou. Horečnatě žádané jsou zejména oblíbené rezidenční čtvrti ve Stockholmu, jako je Soedermalm, Oestermalm a Vasastan, k raketovému nárůstu také došlo v Göteborgu, Malmö a dalších lokalitách.

Když je bydlení ve vlastním i přes vysoké ceny neodolatelné

Kupující jsou ochotni se více a ještě více zadlužit, jen aby mohli koupit nemovitost v populárních oblastech. Jak ceny rostly, kupující si brali více a více hypotečních úvěrů, podporovaných rekordně nízkými úrokovými sazbami a hypotékami, kde se platí pouze úrok. Popularita hypoték, u kterých se platí jen úrok, znamená, že by v průměru trvalo 150 roků, aby švédské domácnosti hypoteční závazky splatili. Dlužníci vlastně vsází na to, že ceny porostou tak, že když prodají, budou moci splatit úvěr a ještě vydělají. Cenové nabídky, kdy se kupující snaží navzájem přebít, jsou až neslýchané.

Aby švédské domácnosti dosáhly na bydlení ve vlastním, jsou nuceny přijmout nemalý dluh. Dluh ovšem není tak bolestivý, protože je (alespoň prozatím) krytý rostoucí hodnotou nemovitosti, nemusí být umořován a stačí platit jenom úroky, které jsou na rekordně nízkých úrovních. Amortizační období je nadmíru dlouhé – na 100 let pro domy a 200 let pro vlastníky bytů.

Zadlužení švédských domácností

Dluhy švédských domácností rostou natolik, že začínají být hrozbou. Zadluženost domácností vyšplhala na 173 procent disponibilního důchodu na konci roku 2012, poté, co se pohybovala mezi 90 a 100 procenty v průběhu předchozího desetiletí. Domácnosti zde v průměru dluží 180% ročního disponibilního příjmu (obr. 2) a nejenom podle tamní vlády i centrální banky již nesmí dál růst, aby to neohrožovalo finanční a hospodářskou stabilitu. Vzhledem k tomu, že švédské banky působí v celé Skandinávii, finanční krize a nákaza by snadno rozšířila. Pokud nenastane obrat, nastoupí situace, kterou guvernér švédské centrální banky Stefan Ingves označil za fungování v podmínkách převahy dluhu, situaci, kdy hospodářská a měnová politika musí řešit otázku dluhu a není schopná řešit jiné problémy. Podle guvernéra je „velmi, velmi důležité, že dluh nebude stoupat dál."

Obr. 2: Jak rostlo zadlužení, rostly i ceny nemovitostí. Čím větší dluhy domácnosti měřené poměrem dluhu k disponibilním příjmům přijaly, tím dražší nemovitosti byly. 

V souvislosti s obavami o finanční a hospodářskou stabilitu je hledán recept na snížení soukromého zadlužení, respektive jeho udržitelnost. Problémem je, že závazky domácností jsou zajištěny hodnotou nemovitostí – aktivem o kterém se diskutuje, že je poněkud předražené. Omezení dalšího zadlužování soukromého sektoru je problematické. Konvenční zvýšení úrokových sazeb by mohlo způsobit více škody než užitku a tak jsou hledány postupy nekonvenční. Hovoří se o zrušení daňové uznatelnosti úroků z hypotečních úvěrů nebo opětovné zavedení majetkových daní. Součástí jsou také opatření ke zvýšení požadavků na kapitálové rezerv bank a limity pro hodnoty LTV. Úřad pro finanční dohled (FSA) již LTV snížil na 85%. Existují také úvahy o povinné amortizaci, již by nemělo být možné, že domácnost bude u přijaté hypotéky platit pouze úroky, nikoliv jistinu. V září 2013 Mezinárodní měnový fond varoval, že Švédsko vykazuje bublinu na trhu nemovitostí a vyzval k zastavení z úvěrů, které nevyžadují amortizaci.

MMF varoval, že by splasknutí bubliny mohl mít regionální následky v celé Skandinávii i Pobaltí: „Náhlý a značný pokles švédských cen nemovitostí může mít dominový účinek na spotřebu a nezaměstnanost, s negativními dopady na banky prostřednictvím nesplácených úvěrů a finančních nákladů.“