Splácení hypotéky mnoho lidí považuje za výrazně lepší než placení nájmu. Jsou přesvědčeni, že „platí pro sebe“, zatímco „nájem platí někomu jinému“. Ve skutečnosti alespoň zpočátku velká část splátky hypotéky míří na úhradu úroků – tedy místo placení pronajímateli za půjčení bytu lidé platí bankám za půjčení peněz.

U „ekonomické“ výhodnosti vlastnického bydlení je často srovnávána výše splátky hypotéky s výší nájemného s dovětkem, že po splacení úvěru bude dlužník majitelem bytu. Ano. Bude. Ovšem za jakou cenu? Rozhodně za vyšší, než k jaké při takto jednoduché úvaze dojde. V čem je zádrhel?

Vlastní zdroje

Banky v prvé řadě vyžadují finanční „spoluúčast“ žadatele o hypotéku. Ani v době, kdy ještě Česká národní banka (ČNB) nebrojila proti 100% hypotékám, se plné financování koupě bytu či rodinného domu nevyplatilo. Banky si naúčtovaly nemalou přirážku za vyšší riziko, což celou hypotéku prodražilo. Jednou z možností bylo složit financování např. ze stavebního spoření a hypotéky – to pak bylo o něco levnější…

Vlastní zdroje podle nejnovějšího doporučení ČNB mají dosahovat minimálně 10 % hodnoty nemovitosti. Standardní domácnost ovšem nemá příliš šancí na 90% hypotéku dosáhnout, protože banky jich smějí poskytnout jen 15 % ze všech nových hypoték. Potřebná hotovost tak vzroste na 20 %.

Při srovnání splátky hypotéky a výše nájemného chybí první velká část – cena vlastních investovaných peněz. Peníze vložené do nemovitosti nemohou být investovány jiným způsobem, nemůže za ně být pořízeno vybavení bytu ani automobil na cestu do zaměstnání. Je-li kvůli nedostatku peněz následně čerpán spotřebitelský úvěr, odpovídá cena vlastních peněz zaplaceným úrokům a poplatkům úvěru.

Daně

Mimo splátku hypotéky jsou i další zaplacené daně. Ty platí kupující či majitel nemovitosti vždy. Ovšem zatímco nájemník je má již „započítané“ v nájemném, při vlastnickém bydlení jsou placeny nad rámec splátky hypotéky. A to již i v případě daně z nabytí, kterou již více než rok hradí vždy kupující. To jsou další 4 % ceny nemovitosti vlastních zdrojů, které „leží ladem“ a nelze s nimi nakládat jinak.

Obdobný případ je u daně z nemovitých věcí. Ta, přestože byla v rámci hojení obecních rozpočtů v krizových letech po pádu banky Lehman Brothers „dočasně“ zdvojnásobena, je zatím relativně nízká. Ovšem čas od času se rozvíří diskuse o její budoucnosti – a některé politické síly ji chtějí výrazně navýšit po francouzském vzoru.

Náklady na údržbu

Nemovitost stárne, opotřebovává se a pomalu chátrá. Bez údržby a alespoň nezbytných oprav se z hodnotné stavby postupem času stane rozpadlá ruina, která místo užitku dál přináší náklady. Přinejmenším na demolici a odstranění.

Nájemník platí veškeré opravy a údržbu bytu v nájemném. Jediné, co může zasáhnout do jeho rodinného rozpočtu nad tuto položku, jsou „drobné opravy a údržba“ do 100 Kč/m² podlahové plochy bytu.

Majitel platí opravu a údržbu bez limitu. Navíc má zákonnou povinnost se o svůj majetek řádně starat. Jedná-li se o byt v bytovém domě, je většina nákladů na údržbu a opravy hrazeny formou odvodů do fondu oprav spravovaného společenstvím vlastníků jednotek.

Náklady na údržbu se podle nejčastějších odhadů pohybují v rozsahu od 50 do 55 Kč/m² měsíčně. Majitel tak oproti nájemníkovi  zaplatí za rok v průměru šestinásobnou částku.

Světlá strana vlastnického bydlení

Finanční výhodou vlastnického bydlení je stálost splátky hypotéky. Zatímco nájemné (zpravidla) pouze roste, a to minimálně o výši inflace, splátka hypotéky zůstává stejně vysoká. Mění se vždy po konci fixace úrokové sazby – ale i v té době se její výše odvine pouze od úrokových sazeb, které jednou vzrostou, podruhé klesnou… a ostatní ceny mezitím porostou podle taktovky inflačního cíle České národní banky.

Nemovitost je navíc aktivum, jehož hodnota může růst. Počítat s růstem ceny nemovitosti je ale potřeba s ekonomickou rozvahou – zejména se započítáním inflace. Lidé jsou spokojení, když nemovitost pořízenou před 20 lety prodají za vyšší cenu, než za jakou ji koupili. Inflaci ale nezapočítají. Kdyby ji započítali, mnohdy by došli k jinému výsledku.

Co je výhodnější?

Jednoznačně určit, zda je výhodnější bydlet ve vlastním, nebo v nájmu, nelze. Vždy záleží na konkrétní situaci jak na realitním a hypotečním trhu, tak v rodině. Ani po zahrnutí všech často nezapočítávaných nákladů nelze jednoznačně rozhodnout. Oba typy bydlení mají řadu dalších specifik a rizik, která je vhodné vzít v úvahu.

-Petr Zámečník | Hypoindex.cz