Jaké podmínky musíte splnit, abyste si mohli zaplacené úroky z daní odečíst, do jaké výše jsou úroky daňově uznatelné a kolik dostanete od státu zpět?

Daňová odpočítatelnost úroků je jednou z forem státní podpory bydlení, jejímž cílem je motivovat občany k zajištění vlastního bydlení. Ze státní pokladny na tyto účely každoročně plynou zhruba 3 miliardy korun a tak není divu, že legislativa striktně určuje, v jakých případch je možné úroky od základu daně odečíst a finanční úřady splnění podmínek nároku na státní podporu průběžně kontrolují.

Zákon o daních z příjmů říká, že od základu daně lze odečíst úroky zaplacené ve zdaňovacím období z úvěru, který  posloužil k řešení bytových potřeb poplatníka daně.

Bytovou potřebou se pro tyto účely rozumí:

• - výstavba bytového domu, rodinného domu, bytu nebo změna stavby,
• - koupě pozemku, pokud na něm budete stavět dům či byt a zahájíte výstavbu do 4 let od uzavření úvěrové smlouvy a koupi pozemku v souvislosti s pořízením bydlení
• - koupě bytového domu, bytu, rodinného domu včetně rozestavěné stavby těchto objektů,
• - splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,
• - údržba  a změna  stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví a bytů v nájmu nebo v užívání,
• - vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů nebo vypořádání spoludědiců v  případě, že  předmětem vypořádání je úhrada podílu  spojeného se získáním bytu,  rodinného domu nebo bytového domu,
• - úhrada za převod členských práv a povinností družstva nebo podílu  na  obchodní   společnosti  uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,
• - splacení (možno je i opakované splacení) úvěru nebo půjčky (tzv. refinancování)použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v předchozích bodech

Nejčastěji se tedy jedná o hypoteční úvěry, úvěry ze stavebního spoření, americké hypotéky a předhypoteční úvěry. Zákon o dani z příjmu pamatuje také na případy, pokud je bytová potřeba nebo její část užívána k podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti či k pronájmu. V takovém případě lze odečet úroků uplatnit pouze na poměrnou část nemovitosti sloužící k vlastnímu bydlení.

Nemovitost musí sloužit poplatníkovi nebo jeho rodině k bydlení!

Účelovost úvěru však není jedinou podmínkou pro získání nároku na uplatnění odpočtu zaplacených úroků. Poplatník daně musí navíc prokázat, že nemovitost používá k trvalému bydlení buď přímo on sám anebo jeho příbuzní v přímé příbuzenské linii – rodiče, prarodiče, děti, vnuci.

Důkazní břemeno je na samotném poplatníkovi a seznam dokladů, kterými je možné tuto skutečnost finančnímu úřadu doložit se může úřad od úřadu lišit. V žádném případě však poplatníkovi k doložení skutečnosti nestačí pouze to, že má v místě oficiální trvalé bydliště.

Pokud k nabytí vlastnictví nemovitosti došlo v průběhu zdaňovacího období, rozhodující je, zda je poplatník vlastníkem bytu či domu na konci zdaňovacího období.

Jak zjistím, kolik si mohu odečíst?

Úroky se neodečítají od daně, ale snižuje se o ně daňový základ, z něhož se daň následně počítá. Z daňového základu lze vždy odečíst pouze zaplacené úroky z úvěru, nikoli souhrn měsíčních splátek. Celkovou sumu zaplacených úroků nemusíte nijak složitě počítat, neboť vyčíslení výše zaplacených úroků automaticky provádějí banky a v průběhu ledna či února tato oznámení o výši zaplacených úroků klientům rozesílají poštou spolu s výpisy. Pokud jste toto potvrzení dosud nedostali, nebo jej nemůžete najít, můžete si na pobočce banky zažádat o jeho znovuvystavení.

Kolik si mohu maximálně odečíst?

V daňovém přiznání za rok 2010 si může poplatník snížit základ daně maximálně o 300 000 Kč. Pokud je v úvěrové smlouvě uvedeno více zletilých osob, může si daňový odpočet uplatnit buď pouze jedna z nich, anebo oba rovným dílem. Pokud je v rámci jedné domácnosti spláceno více úvěrů, splňujících  kritéria uznatelnosti, je částka 300 000 Kč maximálním limitem pro všechny tyto úvěry dohromady.

Jak daňové odpočty uplatnit?

Samostaně výdělečné osoby (OSVČ) si úroky odečtou standardně ve svém daňovém přiznání za rok 2010. Posledním termínem pro podání dańového přiznání je i v letošním roce 31. březen. V případě, že poplatník nárokuje odpočet poprvé, bude od něho správce daně nejspíš vyžadovat kromě potvrzení o výši zaplacených úroků (vystavuje banka) také potvrzení dokládající vlastnictví nemovitosti (výpis z katastru nemovitostí, kupní smlouvu) a úvěrovou smlouvu.

Zaměstnanci si buď mohou podat daňové přiznání sami, nebo mohou celou administrativu svěřit mzdové účtárně zaměstnavatele, která zápočet zaplacených úroků provede v ročním zúčtování daně z příjmu fyzických osob. Pokud odpočet uplatňuje poprvé, neobejde se bez dokladů potvrzující vlastnictví nemovitosti viz. OSVČ.

Kolik bude činit daňová úspora?

Výše úspory se odvíjí od částky zaplacených úroků, která závisí jak na výši úrokové sazby, tak výši úvěru resp. zbývající dlužné částce a délce splatnosti. U anuitního způsobu splácení úvěru, který je v současnosti nejčastější, na začátku větší část splátky jde na úhradu úroků a jen menší část slouží ke splácení jistiny. Proto také výše daňové vratky v průběhu splácení úvěru klesá. 
 
Konkrétní výši daňové vratky si však můžete jednoduše spočítat. Při stávající sazbě daně z příjmů fyzických osob je to 15 % z roční částky zaplacených úroků. Maximální ročně uplatnitelná částka odpočtů je 300 000 Kč, což by znamenalo úsporu ve výši 45 000 Kč. Pro ilustraci uvádíme vývoj ročních úspor ve čtyřech varianátch výše úrokové sazby. Ve všech případech se jedná o hypotéku na 1 milion roku se splatností 20 let a předpokládáme, že klient hypotéku začal splácet 1. ledna.

Tabulka 1: Roční daňová úspora

Zdroj: článek Petra Zámečníka: Zrušení daňových výhod hypoték ovlivní lidi... trh ne 

-Luboš Svačina, Více o bydlení a jeho financování na Hypoindex.cz