Smlouva o smlouvě budoucí – velmi obvyklý a častý nástroj, který využíváme při prodeji nemovitostí, členských práv v družstvu, obchodních podílů anebo například i cenných papírů. Bohužel tento smluvní typ může významným způsobem zasáhnout do osvobozujícího časového testu daně z příjmů fyzických osob.

Podle paragrafu 4, odst. 1, písm. a zákona o daních z příjmů jsou od daně z příjmů fyzických osob osvobozeny příjmy z prodeje následujících nemovitostí:

• Rodinného domu
• Bytu (případně bytu včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu na tomto majetku
• Pozemku, jež souvisí s výše uvedeným bytem nebo domem

V těchto případech platí dvouletý časový test mezi nákupem a prodejem, avšak za předpokladu, že v předmětné nemovitosti měl prodávající bydliště nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem.

Obdobně se postupuje také v případě, kdy měl prodávající v některé z výše uvedených nemovitostí sice bydliště po dobu kratší než dva roky, avšak prostředky získané prodejem použije na opětovné uspokojení bytové potřeby. Takový poplatník ovšem musí příslušné příjmy z prodeje použít na uspokojení bytové potřeby nejpozději do konce následujícího roku, aby byly od daňové povinnosti osvobozeny.

Smlouva o smlouvě budoucí rozbije časový test bez ohledu na to, kdy dojde k převodu peněz

Ale pojďme zpět do praxe a vzdalme se trochu více od daňové teorie. Z nějakých důvodů se vám naskytne výhodný prodej vašeho bytu nebo rodinného domu a při konzultaci s daňovým odborníkem zjistíte, že nesplňujete zmiňovaný dvouletý časový test.

Jako na potvoru se ovšem objeví velmi zajímavý kupující a vy byste o něj nechtěli přijít. Na jedné straně kvůli časovému testu nemáte v úmyslu převádět nemovitost okamžitě, neboť byste nesplnili osvobozující časový test a museli byste příjem z prodeje zdanit. Na druhé straně nechcete přijít o solventního kupujícího, který je ochoten pár měsíců s převodem počkat. Co s tím?

Logicky se zde nabízí smlouva o smlouvě budoucí kupní, kterou uzavřete s kupujícím. Jak se na to dívá zákon, respektive jeho výklad? Příjmy plynoucí ze smlouvy o smlouvě budoucí uzavřené do dvou let od nabytí nemovitosti jsou příjmy zdanitelnými.

Na tomto místě je velmi důležité zdůraznit, že to platí jak pro smlouvy o smlouvě budoucí s úhradou kupní ceny dříve než po dvou letech od nabytí nemovitosti (to je logické), ale i pro obchody, kdy dojde k úhradě až po vypršení dvouletého časového testu.

To je velmi zásadní pro prodávající a jejich osobní daňové plánování. Musí si být všichni vědomi toho, že podpis takové smlouvy během časového testu nám sice dává jistotu kupujícího i hodnoty prodejní ceny, avšak její uzavření má negativní daňový účinek bez ohledu na datum úhrady kupní ceny. To je jedna z velmi častých chyb, které se poplatníci dopouštějí ve snaze dosáhnout na osvobození.

U ostatních nemovitostí je pětiletý časový test, avšak metodika zůstává stejná

Zdaleka ne všechny nemovitosti spadají do dvouletého časového testu. Do tohoto relativně krátkého osvobozujícího období patří pouze nemovitosti určené k bydlení, v nichž měl poplatník prokazatelně bydliště (platí i pro příbuzné v linii přímé) bezprostředně před prodejem.

Pokud podmínku „bydlení“ poplatník nesplňuje (například jde o nemovitost určenou k rekreaci apod.), zákon o daních z příjmů pracuje s pětiletým časovým testem. Co se týče smluv o smlouvě budoucích tak postup je stejný. Je-li smlouva uzavřena před vypršením testu, tak bez ohledu na okamžik finančního vyrovnání půjde o faktické nenaplnění testu, a tudíž k situaci neopravňující osvobození.

U převodu členských práv k družstvu je rozhodující okamžik úhrady

I v případě převodu členských práv v družstvu se pracuje s časovým testem a uzavírají se smlouvy o převodu členských práv k určitému okamžiku v budoucnosti. Zde je ovšem zákon poněkud tolerantnější a převádíte-li členská práva na základě smlouvy o smlouvě budoucí, tak rozhodujícím okamžikem pro daňový test je datum úhrady. Jestliže k příjmu za převod členských práv dojde až po vypršení časového testu (bez ohledu na to, že smlouva byla uzavřena během něj), půjde o příjem osvobozený.

Smlouvy o smlouvě budoucí sice dávají prodávajícímu adekvátní jistotu ohledně uskutečnění transakce a zafixování ceny, avšak zákon o daních z příjmů se s výjimkou převodu členských práv k nim chová odmítavě. Z výše popsaných důvodů je vhodné s prodejem nemovitostí raději počkat až na naplnění časového testu.