Hypotéky jsou lákavě levné. Průměrné sazby skutečně poskytnutých hypoték dosahují 3,25 % a k růstu se nechystají. Česká národní banka drží své úrokové sazby na rekordně nízkých úrovních a jejich zvyšování není na pořadu dne. Pokud se výrazně nezhorší ekonomické podmínky v České republice a nevzroste nezaměstnanost, budou průměrné sazby s vysokou pravděpodobností kolísat mezi 3,2 % a 3,4 % podle toho, zda a které banky budou lákat klienty na akční nabídky.

TIP: Kalkulačka - Hypoteční úvěr

Průměrné sazby pochopitelně znamenají, že někteří klienti platí více. Ovšem jejich protiváhou jsou klienti, kteří platí méně. Minimální sazby nabízené bankami se aktuálně blíží ke 2 % ročně. Přitom na spořicích účtech lze získat i více. Nízké sazby spojené s nízkou splátkou hypotéky tak lákají ke koupi nemovitosti i lidi, kteří by o půjčce za jiných okolností ani neuvažovali, protože by si ji nemohli dovolit. A zejména pro ně jsou nízké úrokové sazby největším rizikem.

Riziko spočívá v nebezpečí růstu sazeb a s ním spojeným růstem splátky. Nejlépe je to patrné na příkladu.

Představte si domácnost, která si může dovolit ze svého příjmu vydávat 12 tis. Kč měsíčně na splátku hypotéky. Potřebuje vyšší úvěr, proto přistoupí na splatnost 30 let. Dokud byly úrokové sazby kolem 5 %, mohla si půjčit 2 235 000 Kč. Při současných sazbách 3,25 % si může dovolit 2 756 000 Kč, tedy o více než 0,5 mil. Kč více.

Potíž nastane v případě, kdy si domácnost skutečně „našponuje“ rozpočet splátkami při nízkých sazbách, které ale vzápětí vzrostou. Splátka z 2,756 mil. Kč při růstu sazby na 5 % stoupne na 14 800 Kč. A nemá-li rodina skutečně žádnou rezervu a veškeré ostatní příjmy utratí, dostává se do potíží. Řešit je lze několika způsoby:

- Snížením výdajů spojeným se snížením životní úrovně.
- Zvýšením příjmů např. nalezením lépe placené práce nebo brigádou.
- Vyjednáním prodloužení splatnosti úvěru s bankou (ovšem i 40letá splatnost sníží splátku jen na 13 290 Kč).

Ještě do větších potíží se mohou dostat domácnosti, které zvolí variabilní sazbu hypotéky. Tu lze získat již od 2 % (nejčastěji při standardní bonitě klienta kolem 2,5 %). Při 2% sazbě lze s 30letou splatností pořídit „za 12 tis. Kč měsíčně“ úvěr ve výši 3 245 000 Kč. Pokud by se sazby vrátily k 5 %, což není zdaleka nereálné, pak by splátka stoupla na 17 420 Kč.

Raději větší hypotéku než menší rezervu

Jít s hypotékou „na doraz“ představuje vysoké riziko. Mnohem nebezpečnější je ale vyčerpat veškeré rezervy jenom proto, aby hypotéka a její splátka byla nižší.

Tip: Spočítejte si, jak vysokou hypotéku si můžete dovolit

Vyjděme z příkladu s příkladu s aktuálními úrokovými sazbami (při sazbě 3,25 % klient může čerpat úvěr 2,756 mil. Kč „za 12 tis. Kč měsíčně“). Pokud si při této splátce, která bude „na doraz“ ponechá rezervu v obvykle doporučované výši (6násobek měsíčních příjmů), tedy přibližně 200 tis. Kč, bude na tom lépe než pokud by si půjčil o 200 tis. Kč méně a rezervu utratil na pořízení nemovitosti. Proč?

Snížením dluhu o 200 tis. Kč se sníží (za jinak stejných podmínek) splátka na 11 124 Kč, tedy o necelých 900 Kč měsíčně. Tím se vytvoří „rezerva“ pro růst sazby až na 3,86 %, což vypadá dobře. Nereflektuje to ale jiná rizika, zejména případ ztráty příjmu. Domácnost s finanční rezervou si může dovolit platit splátku hypotéky z rezervy po dobu 16 měsíců. Pokud by sazba vzrostla na 3,86 %, zvýšené náklady 936 Kč nad původní rozpočet lze hradit z rezervy dokonce 17,8 roku – tedy více než polovinu splatnosti celé hypotéky.

- Petr Zámečník | Více na Hypoindex.cz