Odpovědnost za skryté vady a uplatnění nároku upravuje ustanovení § 2129 odstavec 2 nového občanského zákoníku (NOZ): „Neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.“

NOZ je platný od 1. ledna 2014. Do té doby upravoval uplatnění vad § 599 zákona č. 40/1964, občanského zákoníku, který byl pro kupující mnohem přísnější. Dával jim pouze šest měsíců na uplatnění vad: „Vady musí kupující uplatnit u prodávajícího bez zbytečného odkladu. Práva z odpovědnosti za vady se může kupující domáhat u soudu, jen jestliže vady vytkl nejpozději do šesti měsíců, jde-li o vady krmiv do tří týdnů, a jde-li o vady zvířat do šesti týdnů po převzetí věci.“

Lidé o svých právech nevědí

Přestože ze zákona mohou kupující uplatnit nárok na skryté vady do pěti let od uzavření kupní smlouvy, ne všichni o této možnosti vědí a využívají ji. Průzkum společnosti Zdravá nemovitost ukázal, že o nároku nemovitost reklamovat neví více než třetina lidí a správný postup zná pouze šest procent dotázaných.

„Dle průzkumu se padesát osm procent lidí domnívá, že svou nemovitost zakoupili bez vad, a to i přestože ke kupní smlouvě neobdrželi záznam o technickém stavu budovy. Na většině nemovitostí se však vyskytují vady, které laik nemá šanci pouhým okem objevit,“ říká Jiří Čížek, ředitel technického oddělení Zdravé nemovitosti a předseda celostátní rady inspektorů Nemopas.

Skryté vady jsou vady, které existovaly již při převzetí stavby, ale nebyly vizuálně zřejmé a projevily se až později. Kupující v takovém případě musí oznámit skrytou vadu ve lhůtě pěti let, jinak soud jeho nárok zamítne. Výjimkou je ovšem případ, kdy prodávající o skrytých vadách věděl (nebo vědět musel), pak se soud přikloní na stranu kupujícího i po uplynutí lhůty pěti let. Za neupozornění na vady nemovitosti odpovídají ze zákona prodávající, a to i v případě, že o vadách nevědí.

Zákon je zákon

Často se ale i prodávající sněží zbavit odpovědnosti za skryté vady, a to ve smlouvě formulacemi typu „Nemovitost se kupujícímu přenechává, jak stojí a leží“, nebo „Kupující nabývá nemovitost ve stavu, v jakém se nachází ke dni podpisu kupní smlouvy“, či „Kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“, případně „Kupující byl seznámen s technickým (faktickým) stavem nemovitosti“. Ale ani takovým způsobem se prodávající odpovědnosti za skryté vady nezbaví.

„V případě, že se klienti dohodnou a skryté vady uplatňovat dle občanského zákoníku nechtějí, je nutné mít takovou dohodu v písemné podobě, a to ideálně přímo v kupní smlouvě. Dle ustanovení § 1916 odst. 2 občanského zákoníku se kupující může přímo vzdát jeho práva z vadného plnění následně nelze nárokovat právo z vadného plnění, tedy ani v důsledku odhalení skryté vady nemovitosti,“ vysvětluje Andrea Daňhelová, vedoucí právního oddělení Fincentrum Reality.

Pokud jde o jiné než skryté vady, tak je na kupujícím, aby si nemovitost prohlédl a seznámil se s jejím stavem fyzickým i právním. Kupní smlouva pak může obsahovat prohlášení, že kupující nemovitost přebírá do vlastnictví v takovém stavu, v jakém je. Následně tak může být uplatněn nárok pouze pro skryté vady.

„Ohledně skrytých vad dáváme klientům doporučení snažit se ideálně veškeré vady, o kterých prodávající ví, případně ty, které si kupující při prohlídce nemovitosti všimne, uvést přímo do kupní smlouvy, případně do předávacího protokolu při předání nemovitosti. Výslovným uvedením těchto vad do kupní smlouvy či předávajícího protokolu tak významně snižuje pravděpodobnost následných sporů ohledně vytýkání skrytých vad, jelikož písemná forma představuje větší právní jistotu pro obě strany při následném dokazování toho, na které vady kupující upozorněn byl a na které již ne,“ dodává Andrea Daňhelová. Tyto vady jsou tedy již součástí kupní ceny a kupující na jejich náhradu nárok nemá.

-Jana Zámečníková | Více na Hypoindex.cz