Důvodů pro vlastní bydlení je celá řada. To zvyšuje i jeho preference a zájem lidí o vlastnické bydlení. Proto také v Česku dle posledního sčítání lidu z roku 2011 žije ve vlastním domě 36 % domácností, dalších 20 % má byt v osobním vlastnictví a dalších 9 % užívá družstevní byt. Pouhých 22 % domácností si bydlení pronajímá.

Graf 1: Právní důvod užívání bytu

Zdroj: Vlastní zpracování z dat Sčítání lidu 2011

Mladí lidé se mohou div ne přetrhnout, aby naspořili alespoň pár set tisíc korun a dosáhli na hypoteční úvěr u banky, který budou splácet přinejmenším větší část svého produktivního věku, jen aby mohli přestat platit nájemné. Vidinou jim je „levné bydlení ve stáří“. Vždyť až hypotéku splatí, budou moci dožít v bytě jen za režijní náklady. Chyba lávky.

Byt není jen hypotéka

Hypoteční úvěr je čerpán nejčastěji na 20 až 30 let. Čím delší splatnost, tím menší měsíční splátka. Zejména v současnosti extrémně nízkých úrokových sazeb se vyplatí hypotéku pokud možno nesplácet. Levnější peníze k dispozici domácnost mít nebude. A to ani vlastní naspořené prostředky – i ty jsou dražší než hypotéka, přestože si to mnoho lidí neuvědomuje.

Splátka hypotéky je pak porovnávána s výší nájemného. S překvapením pak novopečený majitel v současnosti často zjistí, že jeho splátka je vyšší, než kolik by zaplatil za nájem. A to včetně alespoň části služeb. Naopak nad splátku hypotéky musí majitel bytu platit ještě nemalé prostředky do fondu oprav – a jakákoli oprava uvnitř bytu jde na jeho náklady.

Kolik činí náklady na údržbu bytu? Nejčastěji se odhadují na cca 50 až 55 Kč/m² za měsíc. Byt o velikosti 80 m² tak v průměru vyjde na 4 000 Kč až 4 800 Kč měsíčně, které odplují do fondu oprav či se nastřádají na vnitřní opravy a rekonstrukce bytu. Jiný pohled může vycházet z odpisů. Většina nemovitostí je účetně i daňově odpisováno 30 let. To znamená, že pokud není do bytu investována jeho (stavební) hodnota, je za 30 let „odepsaný“. A to často doslova. Byt v ceně 3 mil. Kč tak podle tohoto výpočtu stojí 100 tis. Kč ročně, tedy přibližně 8 300 Kč měsíčně.

A pochopitelně se vyskytnou i další náklady – pojištění nemovitosti (pojištění domácnosti je vhodné jak pro majitele, tak pro nájemníka), daň z nemovitosti (a připravte se na její zvýšení v okamžiku, kdy Sociální demokracie zahájí svou verzi penzijní reformy; touto daní ji chtějí dle svého programu financovat) a nepochybně přijdete i na další. I pronajímatel pociťuje tyto náklady, ovšem ten je zahrnuje do nájemného.

Vlastní bydlení je dražší

Pronajímáte-li si byt, máte nějaké představy o tom, jak vaše bydlení má aktuálně vypadat. Nemusíte přemýšlet do budoucnosti, neboť není nic snazšího, než se přestěhovat dle aktuální situace. Zato vlastní bydlení je plánováno zpravidla na celý život. Musí tedy počítat i s dětmi a dostatkem prostoru pro rodinu, nejen pro mladý pár. V nájemním bydlení lze potřeby prostoru řešit průběžně.

I rekonstrukce se prodraží. Zatímco pronajímatel rekonstruuje byt k pronájmu maximálně efektivně, aby neplýtval penězi a byt byl přitažlivý pro většinu potenciálních nájemníků, vlastník si ho chce „vyšperkovat“. Sice získá bydlení více na míru, ale za vyšší cenu.

Více dětí, méně dětí, rozvod…

Vlastní bydlení je méně prostorově flexibilní. Narodí-li se místo druhého plánovaného dítěte rovnou trojčata, rázem je na světě i prostorový problém. Již jsme si odvykli bydlení osmičlenné rodiny v jedné světnici, a tak nastává otázka, co s malým bytem a jak získat větší. Obdobný problém, byť nikoli tak významný, neboť neznamená nedostatek, ale nadbytek prostoru, vzniká v případě nemožnosti mít plánované děti.

Statistiky rozvodovosti také hovoří jasným jazykem. Přibližně každé druhé manželství se rozpadá a končí rozvodem. A to tyto statistiky nezahrnují páry žijící „na hromádce“ či „na psí knížku“. A co s bytem ve vlastnictví v takovém případě? Jistě, řešení se nalezne… ale je třeba to řešit. Navíc, hypotéka bývá často z finančních důvodů psaná na oba partnery (v manželství to jinak ani nejde) a banka nemusí souhlasit se snížením počtu dlužníků.

Nemovitost lze v krajním případě prodat. Bude ale zrovna vhodný čas pro prodej, nebo budou ceny klesat? Ani ceny bytů nejsou tak stabilní, jak se snaží kupující přesvědčit realitní makléři. Prodej se navíc může protáhnout, nebo je třeba s cenou jít ještě níž. A i každý prodej má své náklady – daň z nabytí nemovitého majetku sice platí od letošního roku pouze nabyvatel, ten ale o to méně bude ochoten za byt či dům zaplatit. A realitní kancelář zaplatí přímo prodávající, pokud nechce prodávat svépomocí.

Největší riziko: Okolí bytu či rodinného domu

Největší rizika vlastnického bydlení neplynou přímo z vlastněného bytu či rodinného domu, ale z jeho okolí – od sousedů po okruh nejbližších ulic.

Sousedé kupříkladu mohou blokovat nezbytné opravy bytového domu. Stejně tak společenství vlastníků jednotek nemusí pracovat efektivně a místo údržby domu se fond oprav může rozplynout na ne zcela fotbalové přihrávky „malá domů“. Stejně tak některý z vlastníků bytu může svůj majetek pronajímat – a nemusí se zrovna zajímat o to, jak jeho nájemník soužije s ostatními lidmi v domě. Hlavně když jemu platí.

Změnit se může i okolí domu. Nedaleká školka opuštěná po odrostlých dětech se změní v doupě pochybných živlů aplikujících ještě pochybnější chemické substance do svého krevního oběhu, sousední dům ve vlastnictví obce se může proměnit v ubytovnu pro neplatící spoluobčany odlišných životních hodnot nebo změnou územního plánu se původně plánovaný obchvat obtočí hned za zahradou. Co pak?

Nájemníci mají v takovém případě výhodu. Jednoduše se přestěhují. Vlastník to má těžší. Může byt prodat, ale na tom nepochybně tratí. Kupující již o neduzích místního bydlení nepochybně vědět budou. Může byt pronajmout, ale opět – když bude někdo ochoten v takovém prostředí bydlet, zřejmě nebude ochoten příliš platit. To znovu znamená ztrátu.

-Petr Zámečník | Více na Hypoindex.cz