Kdy bude byt odevzdán

Prvním předpokladem úspěšného převzetí nájemního bytu je především platná nájemní smlouva, jejímuž obsahu jsme se podrobněji věnovali již dříve. Pokud se smlouva o nájmu bytu uzavírá před jeho samotným převzetím, je samozřejmě zapotřebí v nájemní smlouvě den odevzdání bytu přesně označit tak, aby nevznikaly pochybnosti o tom, kdy má nájemce na nastěhování do bytu právo. V nájemní smlouvě nemusí být termín nutně určený datem. Lze uvést například i: „za 10 dnů od uzavření této smlouvy“ nebo „prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po uzavření této nájemní smlouvy“. Označení dne odevzdání bytu přesným datem však doporučujeme jako nejjednodušší a současně nejjednoznačnější způsob.

Pozor na to, od koho byt přebíráte

Před převzetím bytu do užívání je zapotřebí se ujistit, že byt předává oprávněná osoba. Relativně často dochází k situacím, kdy byt předává nájemci do užívání osoba, která není jeho vlastníkem a současně k předání bytu nájemci nemá ani žádné pověření, respektive souhlas. Osoba, která má nájemci byt do užívání odevzdat, může být výslovně označena již v nájemní smlouvě. Pokud tomu tak není a k předání bytu se nedostaví přímo vlastník nebo pověřený spoluvlastník bytu, je zapotřebí se přesvědčit o oprávnění takové osoby. Předávající by se v takovém případě měl prokázat plnou mocí udělenou mu pronajímatelem právě k předání bytu. Vzhledem k tomu, že se jedná o důležitou záležitost, doporučujeme požadovat, aby podpisy pronajímatele na takové plné moci byly úředně ověřeny.

Je-li pronajímatelů jediného bytu více (byt nebo dům je ve spoluvlastnictví více osob), je zapotřebí se přesvědčit, že na plné moci udělené jejich společnému zástupci jsou podpisy všech spoluvlastníků. To platí i v případě, že pronajímateli bytu jsou manželé. Pokud je naopak více společných nájemců, doporučujeme, aby si pro převzetí bytu zvolili společného zástupce a jeho vybavili písemnou plnou mocí. V případě nájmu obecních bytů předává byty nájemcům zpravidla obcí pověřený správce nebo pověřený pracovník obce.

Vzhledem k tomu, že od uzavření nájemní smlouvy do převzetí bytu může uplynout i delší doba, doporučujeme pořídit si aktuální výpis z katastru nemovitostí týkající se pronajímaného bytu nebo domu, ve kterém se byt nachází (takový výpis lze získat například na poště nebo jeho orientační verzi na internetových stránkách www.cuzk.cz). Vlastnické vztahy k bytu se totiž v mezidobí mohly změnit. V případě, že pronajímatelem je právnická osoba, je dobré se přesvědčit, kdo je za tuto právnickou osobu oprávněn jednat podle výpisu z veřejného rejstříku (např. nahlédnutím do obchodního rejstříku, který je k dispozici na internetových stránkách www.justice.cz).

Než podepíšete protokol

Podpisu protokolu o převzetí bytu by měla předcházet jeho důkladná prohlídka a seznámení se se stavem bytu, stavem jeho vybavení a ovládáním v něm umístěných zařízení. Nájemce by se dále měl seznámit i se stavem společných prostor v domě, ve kterém je pronajímaný byt umístěn. Již nájemní smlouva by proto měla obsahovat popis těch společných částí domu, do nichž má mít nájemce bytu po dobu jeho užívání přístup. Jedná se zejména o prádelny, sušárny, kočárkárny nebo třeba zahradu. Nájemce by se dále měl dozvědět, kde jsou umístěny uzávěry plynu, vody a vypínače elektrické energie. Platí-li v bytovém domě domovní řád, měl by ho nájemce před převzetím bytu znát.

Pronajímatelům lze doporučit také upozornit písemně budoucí uživatele bytu na případná rizika spojená s užíváním vybavení bytu a na povinnost provádět pravidelnou údržbu a případné povinné kontroly vybavení bytu. To platí zejména pro zařízení podléhající povinným kontrolám, jakými jsou například komíny. Nájemce by měl také být vybaven seznamem důležitých kontaktních spojení, a to například na technického správce domu, v němž je pronajatý byt umístěn. Potvrzení o tom, že pronajímatel seznámil nájemce s těmito záležitostmi, může být součástí protokolu. Platí zde doporučení: čím podrobněji, tím lépe. Nájemce a pronajímatel se tak do budoucna vyhnou budoucím sporům o případné závady nebo dokonce způsobenou škodu.

Šest nezbytností v předávacím protokolu

Odevzdání bytu nájemci do užívání na základě smlouvy o nájmu by mělo být vždy vzájemně potvrzeno samostatným písemným předávacím protokolem. Uzavírá-li se nájemní smlouva současně s odevzdáním bytu, může být předávací protokol součástí nájemní smlouvy. Předávací protokol by měl obsahovat především řádné označení pronajímatele (nebo pronajímatelů) a osoby, která jej při odevzdání bytu nájemci zastupuje. Dále by předávací protokol měl obsahovat řádné označení nájemce (nebo nájemců). V případě, že je nájemce zastoupen při převzetí bytu třetí osobou, měl by protokol obsahovat údaje o této osobě. Kromě označení účastníků a jejich zástupců by měl předávací protokol dále obsahovat alespoň tyto údaje:

• prohlášení pronajímatele, že byt odevzdává do užívání nájemci, a prohlášení nájemce, že byt od pronajímatele do užívání přijímá,
• seznam a popis vybavení bytu, které je nájemce oprávněn užívat spolu s bytem (seznam zařizovacích předmětů včetně nábytku),
• popis stavu přejímaného bytu s uvedením zjištěných závad (např. upozornění na nefunkční elektrickou troubu) a zjištěných poškození (např. upozornění na prasklé umyvadlo),
• seznam klíčů od bytu a společných prostor v domě a počet předávaných klíčů, případně též označení osoby, která je oprávněna nájemci vydat další klíče od společných prostor,
• uvedení stavu, sériového čísla a umístění měřících zařízení pro odečet stavu odebrané vody, tepla, plynu a elektřiny, je-li byt takovými zařízeními vybaven,
• výčet dokumentace předávané nájemci spolu s vybavením bytu (například návod k obsluze plynového kotle, elektrických přístrojů a podobně).

Co dělat při zjištění vad bránících v užívání bytu

Zjistí-li nájemce při přebírání bytu vady bránící jeho řádnému užívání k bydlení, je zapotřebí tyto vady vždy pronajímateli vytknout, a to nejlépe hned v předávacím protokolu. Jako důkaz o existenci vad může posloužit například pořízená fotodokumentace. V závažnějších případech, zejména odmítá-li se pronajímatel k vadám vyjádřit nebo jejich existenci v předávacím protokolu potvrdit, je možné přizvat ke zdokumentování vad soudního znalce a případně i notáře, který o stavu bytu a zjištěných vadách sepíše notářský zápis jako veřejnou listinu. Ta později poslouží jako důkaz o existenci vad. Znalecký posudek slouží jako důkaz o příčinách vad, jejich projevech a jejich případném vlivu na možnost užívání bytu nájemcem. Náhradu nákladů vynaložených na pořízení zápisu či posudku lze následně požadovat po pronajímateli.

Pro dTest zpracoval Mgr. Petr Balabán, advokát