Ne, nečtete PR článek, jehož cílem je vyzdvihovat výhody této formy investice a nasměřovat potenciální zájemce do rukou zprostředkovatele nabízejícího skvělé investiční příležitosti. Chceme připomenout některé hypoteční mýty a formulovat k nim alternativní hypotézu. Některé věci jsou vidět a další zůstávají poněkud skryté.

Hypoteční mýty

Levné a dostupné peníze, ekonomický růst a optimismus podpořily poptávku po rezidenčních nemovitostech k rekordům. Průměrná výše hypotéky se zvyšuje. To, že je hypotéka záležitostí na desítky let dopředu, se jaksi zapomíná. Když hypotéky zdraží, ti kdo jedou „na krev“ budou mít problémy se splácením.

A že jste ještě neslyšeli okřídlené rčení o tom, že reality přece nikdy nepůjdou dolů? Pak se zajímejte o ceny očištěné o inflaci! Padne-li kosa na kámen, bude nezodpovědný dlužník tím, kdo tahá za kratší konec provazu. Hypotéka je dobrý sluha, ale může se ukázat býti špatný pánem…

Úroky na dně

Žijeme v době nulových úroků. Mizivé úroky nutí k hledání příležitostí a jako atraktivní příležitost se v době extrémního uvolnění finančních podmínek jeví právě nemovitosti. Vidina růstu cen nemovitostí láká k nákupu stále více lidí. Vždyť kvalitní nemovitost se v čase zhodnocuje a k tomu nabízí pravidelný měsíční příjem z nájemného, a v případě bydlení ve vlastním úsporu na nájemném.

A protože si lze půjčit peníze relativně levně, lidé berou vyšší hypotéky a financují jimi sny svého bydlení nebo investic vedoucích ke zbohatnutí. Ovšem není všechno zlato, co se třpytí, s každou investicí se pojí rizika. Když ceny kvapem rostou, lze předpokládat, že se výnosy nově kupovaných nemovitostí budou snižovat. Investiční sen se může rozplynout rozčarováním ze starostí s nájemníky a z kapitálové ztráty při prodeji.

Potenciální výnosy jsou ovšem ovlivněny mnoha neznámými – budoucími cenami nemovitostí, inflačním znehodnocením peněz a budoucím vývojem úrokových sazeb. Tak jak tak platí, že pronájem bytů ovšem není bez starostí a přenechání souvisejících záležitostí profesionálům nutně něco stojí.

Na první pohled je zřejmé, že nákup bytu, případně portfolia bytů patří k bezpečným a konzervativním investicím. Hypotéky bývají vnímány jako zdravé zadlužení, vždyť se investuje do majetku. Co už moc vidět není, je diverzifikační riziko a nebezpečí koupě v nesprávnou chvíli za přepálenou cenu. Tvrzení, že je získáváno hmatatelné aktivum, které může vlastník v případě potřeby i sám používat, může mít trhliny. Děravé mohou být i fundamenty realitní investice, investiční byt může žádat dotaci z jiných zdrojů, návratnost investice se může opírat o spekulaci víry v růst kapitálové hodnoty.

Na vlně uvolnění finančních podmínek

Velkým tématem posledních let je politika centrálních bank. Za poklesem úroků stojí uvolnění finančních podmínek ze strany centrálních bank a soupeření bank o větší podíl na hypotečním trhu.

Kritiky poukazují na to, že nízké úrokové sazby jsou vzdáleny rovnovážným hodnotám a páchají škody. Dochází ke špatnému oceňování rizik, alokace aktiv je neefektivní a investoři špatně oceňují rizika. Éra levných peněz je pro budoucnost významným rizikem. Toto riziko představují cenové bubliny nejen v oblasti nemovitostí, ale i dluhopisů, akcií i dalších aktiv.

Graf 1: Celkové úvěry na bydlení evidované v českém finančním systému (v korunách i cizích měnách) v mil. Kč

Zdroj: Databáze ČNB

-Radovan Novotný | Více na Hypoindex.cz