Vznik podnájmu

Podnájem vzniká na základě podnájemní smlouvy. Účastníci podnájemní smlouvy se označují jako nájemce a podnájemce. Nájemce je ten, kdo má byt sám pouze dočasně v užívání na základě nájemní smlouvy uzavřené s pronajímatelem a hodlá byt nebo jeho část dále podnajmout třetí osobě. Podnájemce je ten, komu se byt nebo jeho část dále přenechává za úplatu do dočasného užívání neboli podnájmu.

Na rozdíl od smlouvy o nájmu bytu nemusí být podnájemní smlouva uzavřena písemně. Z důvodu právní i faktické jistoty obou smluvních stran je však uzavření podnájemní smlouvy písemnou formou zcela na místě. Zákon dále, na rozdíl od nájemní smlouvy, nepředepisuje žádné náležitosti, které by podnájemní smlouva měla obsahovat. Je tak na nájemci a podnájemci, aby ve smlouvě upravili svá vzájemná práva a povinnosti co nejpodrobněji. Lze doporučit, aby podnájemní smlouva obsahovala alespoň přesné vymezení podnajímaného bytu nebo jeho části a výši ceny podnájmu, případně též obdobně jako v případě nájemní smlouvy cenu služeb poskytovaných podnájemci s podnájmem, určení těchto služeb a jejich splatnost.

Na rozdíl od nájemce bytu není podnájemce jako uživatel bytu nebo jeho části zvlášť chráněn při skončení podnájmu. Zákon nestanoví ani žádné zvláštní podmínky skončení podnájmu. Podnájem bytu tak ze zákona skončí vždy nejpozději s koncem nájmu bytu.

Opatrnost podnájemce je vždy na místě

Budoucí podnájemce by se měl před uzavřením podnájemní smlouvy vždy přesvědčit, zda nájemce je sám oprávněn byt užívat. To znamená přesvědčit se v prvé řadě o existenci platné nájemní smlouvy, a, pokud je to možné, seznámit se co nejpodrobněji s jejím obsahem. Na vznik a trvání platné nájemní smlouvy je vázána i možnost vzniku a trvání platné podnájemní smlouvy. Nájemce ani pronajímatel sice nemají ze zákona povinnost předkládat zájemci o podnájem nájemní smlouvu k nahlédnutí, zájemce by však v případě, kdy mu odmítnou smlouvu ukázat, měl žádat pronajímatele i nájemce o (nejlépe písemné) potvrzení existence a doby trvání nájemní smlouvy. Pokud mu takové potvrzení pronajímatel nebo nájemce odepře poskytnout, měl byt zájemce o podnájem zvážit, zda má vůbec smysl o podnájmu dále jednat.

Budoucí podnájemce by se měl ujistit o tom, že nájemce uzavřel nájemní smlouvu s vlastníkem bytu. Kdo je vlastníkem bytu je možné jednoduše zjistit z evidence katastru nemovitostí, konkrétně z příslušného listu vlastnictví vztahujícího se k domu, v němž se byt nachází. Dále by se měl budoucí podnájemce zajímat o to, na jakou dobu je nájemní smlouva uzavřena. Doba trvání podnájmu je totiž vázána na dobu trvání nájemní smlouvy. To je zapotřebí brát v úvahu zejména tehdy, pokud má nájemce na základě uzavřené nájemní smlouvy právo užívat byt pouze na dobu určitou. Nájemní smlouva uzavřená mezi pronajímatelem a nájemcem může obsahovat i další vzájemná ujednání (například podrobněji upravovat možnost přístupu pronajímatele do bytu za účelem jeho kontroly), která mohou být pro podnájemce podstatná. Pokud si zájemce o podnájem bytu nebo jeho části není jistý, zda nájemce má sám uzavřenou platnou nájemní smlouvu, doporučujeme požádat o prověření obsahu nájemní smlouvy (a tedy i rozsahu práva nájemce dát byt nebo jeho část dále do podnájmu) odborníka.

Kdy může nájemce nabízet podnájem

I pokud má nájemce právo byt užívat na základě platné nájemní smlouvy, neznamená to samo o sobě, že je oprávněn dát byt nebo jeho část dále do podnájmu. Bez souhlasu pronajímatele je totiž nájemce oprávněn dát do podnájmu část bytu pouze v případě, že v bytě sám trvale bydlí. Trvalým bydlením se rozumí stav, kdy nájemce byt opustí pouze na přechodnou dobu například v souvislosti se služební cestou do zahraničí nebo lázeňským pobytem, nikoliv však natrvalo. Trvalým bydlením nájemce se rozumí i stav, kdy nájemce užívá byt na základě nájemní smlouvy uzavřené i na dobu určitou. Naopak pojem „trvalé bydlení“ nemá žádnou souvislost s úředním údajem o trvalém pobytu vedeným v evidenci obyvatel, což bývá častý omyl. Rozhodující je z tohoto pohledu pouze faktický stav užívání nájemního bytu nájemcem.

Z uvedeného vyplývá, že bez souhlasu pronajímatele nemůže nájemce nikdy dát do podnájmu celý byt a sám bydlet jinde. Pokud tedy nájemce v bytě sám trvale nebydlí (a to i pokud si ponechává k užívání některou z místností, například na uskladnění svých věcí nebo si k užívání vymíní pouze místnost nebo příslušenství bytu k bydlení objektivně nepostačující), není oprávněn dát byt nebo jeho část dále bez souhlasu pronajímatele do podnájmu. Pokud má být předmětem podnájmu pouze část bytu a současně nájemce v bytě bude trvale bydlet, souhlas pronajímatele se nevyžaduje.

Náležitosti souhlasu s podnájmem

V případech, kdy je nutný souhlas pronajímatele s podnájmem, musí žádost o souhlas s podnájmem i vlastní souhlas pronajímatele mít vždy písemnou formu. Požádal-li nájemce pronajímatele o souhlas s podnájmem písemně a pronajímatel se do jednoho měsíce nevyjádří, považuje se souhlas za daný; to však neplatí, byl-li předem sjednán zákaz podnájmu. Je vhodné, aby pronajímatel vyjádřil svůj souhlas s podnájmem například jako vedlejší účastník písemné podnájemní smlouvy.

V této souvislosti je zapotřebí věnovat pozornost i podnájmům družstevních bytů. Členové bytových družstev si mnohdy neuvědomují, že oni sami užívají družstevní byt na základě nájemní smlouvy uzavřené s bytovým družstvem. I na ně se tedy vztahují výše popsané zákonné podmínky souhlasu bytového družstva s přenecháním družstevního bytu do podnájmu. Ještě méně si tuto skutečnost uvědomují samotní zájemci o podnájem družstevního bytu. Některá bytová družstva mají právo podnájmu družstevního bytu zakotvené již přímo ve stanovách, v ostatních případech je zapotřebí žádat statutární orgány družstva o udělení souhlasu (nejedná-li se o případ, kdy nájemce bude dále užívat část bytu).

Následky porušení pravidel

Přenechání celého bytu nebo části bytu bez souhlasu pronajímatele v případech, kdy se ze zákona takový souhlas vyžaduje, může být jednak považováno za hrubé porušení nájemní smlouvy sankcionované možností výpovědi z nájmu a v případě družstevních bytů i za porušení povinností člena bytového družstva.

Pokud podnájemce uzavře smlouvu s osobou, která sama není nájemcem nebo nemá souhlas s podnájmem, hrozí podnájemci, že se pronajímatel bude domáhat vyklizení podnajatého bytu nebo jeho části.

Pro dTest zpracoval Mgr. Petr Balabán, advokát, Článek vznikl díky finanční podpoře Ministerstva pro místní rozvoj v rámci projektu dTest pomáhá nájemníkům.