V čem se nejčastěji chybuje při sestavování a dojednávání kupní smlouvy a co může ohrozit její platnost.

Čtěte také:

- Místo bytů v Česku frčí prodej a stavba rodiných domků
- Na co si dát pozor při koupi nemovitosti
- Kalkulačka nájemného pro rok 2010
- Regulace nájemného: Důsledky se mohou dotknout všech

CO MUSÍ BÝT DÁNO V KUPNÍ SMLOUVĚ

Kupní smlouva, aby byla platná, musí být určitě písemná a musí obsahovat minimálně odpovědi na otázky kdo, co a za kolik. Kdo, to znamená identifikaci smluvních stran. U fyzických osob je to jméno a příjmení, rodné číslo a místo trvalého bydliště. Obezřetní si tyto údaje kontrolují podle občanského průkazu svého protějšku, na kterém si navíc ověřují i způsobilost dotyčného k právním úkonům. Ti, kteří mají velký strach, si navíc na stránkách Ministerstva vnitra na adrese www.mvcr.cz/patrani/doklady/index.html také kontrolují, zda občanský průkaz s tímto číslem nebyl někomu ukraden.

U právnických osob tvoří identifikaci firma (tj. název firmy podle obchodního rejstříku), sídlo, identifikační číslo, jméno a funkce statutárního orgánu jednajícího jménem společnosti a také značka, pod kterou je společnost zapsána v obchodním rejstříku. Tyto náležitosti je důležité zkontrolovat podle aktuálního výpisu z obchodního rejstříku. Na internetu to lze provést zdarma na adrese NašeFirmy.cz.

Na otázku co musí smlouva odpovědět jasnou a správnou identifikací nemovitosti. Identifikaci bytu je potřeba provádět obzvlášť pečlivě, záleží skutečně na každém slovíčku.

K plné identifikaci bytu slouží číslo jednotky včetně jejího umístění v budově, popisné číslo budovy, parcelní číslo pozemku, na kterém budova stojí, číslo listu vlastnictví, název katastrálního území a obec, případně její část, ve které se nemovitost nachází. Smlouva musí dále stanovit spoluvlastnický podíl vlastníka jednotky na společných částech domu (v tomto rozsahu také ručí vlastník bytu za závazky společenství vlastníků, jehož členem se koupí bytu automaticky stává).

Identifikace by měla obsahovat pro maximální jistotu také popis bytu s vymezením jednotlivých místností (koupelna, obývací pokoj...), příslušenství (sklepy, kóje, balkony apod.), podlahové plochy a vybavení bytu, které je smlouvou převáděno. Zde by také měly být určeny společné části domu. Je dobré ke smlouvě přiložit projektový plán patra s kupovaným bytem a ostatních pater s vymezenými společnými prostory.

Pokud společně s bytem kupujete i spoluvlastnický podíl na pozemku (koupě bytu bez podílu na pozemku je možná, za užívání pozemku je pak ale nutné platit nájem), v kupní smlouvě to musí být jasně specifikováno a současně zde musí být uvedena rovněž identifikace pozemku, jeho velikost a velikost spoluvlastnického podílu, který na pozemku smlouvou získáváte.

NEJVÍCE CHYB SE VYSKYTUJE v parcelních číslech, kde účastníci do smlouvy chybně uvádějí parcelní čísla úplně jiných pozemků, přepisují čísla bez lomítek nebo čísla přesmyčkou zcela mění. To pak může způsobit velké těžkosti, protože takový návrh Katastrální úřad odmítne zapsat. Nebo omylem koupíte jinou parcelu, než jste chtěli.

Pozor také na případy, kdy prodávající mluví o bytu, ale na listu vlastnictví žádná bytová jednotka není zapsána. Může to být i byt v domě, který nebyl rozdělen na jednotlivé byty. Kupující pak nekupuje byt, ale spoluvlastnický podíl na budově. Aby se z jedné části budovy, která prakticky tvoří byt, skutečně stala podle zákona bytová jednotka, musí majitel budovy provést tzv. prohlášení vlastníka. Tímto nemovitost rozdělí na jednotlivé byty, a ty následně zapíše do katastru nemovitostí jako samostatné jednotky.

Prodávající se musí dále ve smlouvě jasně vyjádřit, že byt prodává, a kupující, že jej kupuje, jinak je smlouva neplatná. V praxi vyjadřují strany tento záměr obvykle větou \"prodávající prodává a kupující kupuje\". Pro maximální ochranu je také vhodné, aby prodávající výslovně ve smlouvě uvedl, že je výlučným vlastníkem bytu, a ten že není zatížen zástavním právem, věcným břemenem, dluhy nebo jinými právními závadami.

Aby mohl být proveden vklad do katastru nemovitostí, zákon vyžaduje úřední ověření podpisů alespoň na jednom exempláři kupní smlouvy.

OŠETŘIT PŘEDÁNÍ KUPNÍ CENY

Číselné a pro jistotu i slovní uvedení kupní ceny ve smlouvě je jednoduché. Protože se ale obě strany chtějí chránit, ve většině případů je vhodné uložit kupní částku po dobu převodu vlastnického práva u třetí osoby (např. v bankovní úschově, u prověřené realitní kanceláře, advokáta či notáře). Kupní a související svěřenecká smlouva pak musí také obsahovat přesný postup kdy, komu, jak a za jakých podmínek mají být peníze vyplaceny.

Pokud chcete mít navíc jistotu, že se prodávající z bytu vystěhuje v dohodnutém termínu, nemalá část kupní ceny by mu měla být vyplacena až poté, co vám prodávající byt předá prázdný, připravený k nastěhování. Podobným způsobem se lze pojistit také pro případ, že prodávající nezaplatí daň z převodu nemovitosti (jsou to 3 % z kupní ceny nebo odhadní ceny podle znaleckého posudku, podle toho, co je vyšší). Pokud prodávající daň nezaplatí, finanční úřad ji bude vymáhat po kupujícím jako tzv. ručiteli. Aby k tomu nedošlo, podmínky výplaty kupní ceny mohou být nastaveny tak, aby prodávající získal poslední část kupní ceny ve výši oněch 3 % až poté, co předloží potvrzení o tom, že finančnímu úřadu daň z převodu nemovitosti skutečně zaplatil.

KDO JE VLASTNÍKEM?

Tak, jako lidé prokazují svou totožnost občanským průkazem, vlastnictví bytu se prokazuje výpisem z katastru nemovitostí, tzv. listem vlastnictví. Na listu vlastnictví je majitel bytové jednotky uveden jménem, příjmením, adresou a rodným číslem a pokud před vámi nestojí právě tato osoba, nic z toho, co vám dotyčný slíbí či podepíše, majitele bytu nijak nezavazuje.

Při studování listu vlastnictví je navíc důležité najít také část B a zkontrolovat, zda se zde neobjevuje písmeno P. Toto označení totiž hlásí tzv. plombu a znamená, že se s bytem \"něco děje\": majitel mohl byt např. zastavit. Anebo jej už dokonce někomu prodal a nyní probíhá zápis nového vlastníka. Obdobné nebezpečí signalizuje znak * (hvězdička), který upozorňuje na nedořešený právní vztah k bytu a možné problémy pro jeho nového majitele. Obě značky jsou tedy varovným signálem, při kterém by měl každý kupující transakci zastavit a důkladně znovu prověřit.

PODPIS A PŘEDÁNÍ PENĚZ NESTAČÍ

I když bude vše v pořádku a kupní smlouvu všichni podepíší, koupě bytu ještě není hotova. Přestože to tak na první pohled nevypadá, tím nejdůležitějším krokem je totiž doručení kupní smlouvy spolu s návrhem na vklad na katastrální úřad.

U nemovitostí nelze sjednat výhradu vlastnictví, vlastníkem bytu se kupující nemůže stát tedy ani podpisem kupní smlouvy, ani zaplacením kupní ceny, ale vždy jen k datu, ke kterému je na katastrální úřad doručen návrh na vklad (pokud totiž vše proběhne hladce, pak právě k tomuto dni nastávají zpětně právní účinky vkladu). Podepsanou kupní smlouvu a návrh na vklad proto doporučujeme doručit katastru nemovitostí co nejdříve, ideálně ještě tentýž den.

CO DĚLAT, KDYŽ JE NĚKOLIK MAJITELŮ BYTU

Pokud na listu vlastnictví najdete jména více osob, jedná se o spolumajitele, a k tomu, abyste byt získali, musejí být na kupní smlouvě uvedeni jako prodávající všichni. Všichni musejí smlouvu také podepsat. To může být někdy problém, obzvlášť pokud jsou spolumajitelé z různých částí republiky nebo dokonce bydlí v zahraničí. Není ale nutné, aby se všichni najednou sjížděli a hromadně smlouvu podepisovali na jednom místě.

Situaci lze vyřešit dvěma způsoby: Smlouva může v dostatečném počtu exemplářů putovat za spolumajiteli, přičemž každý z nich nechá svůj podpis úředně ověřit a následně smlouvy pošle nazpět nebo je přepošle dalšímu spoluvlastníkovi. Po skončení podpisového kolečka se smlouvy vrátí osobě, která za prodávající transakci vyřizuje. Ale pozor, stále platí, že podpisy všech kupujících a prodávajících musejí být na jedné listině.

Druhou - praktičtější - variantou je dosáhnout toho, aby spoluvlastníci pověřili někoho (zpravidla jednoho ze spoluvlastníků), aby je v celé transakci zastupoval. Udělí mu pro tento účel speciální plnou moc. A následně pak stačí, aby kupní smlouvu za všechny prodávající podepsala tato zplnomocněná osoba. Plné moci se pak stávají její přílohou.

I když jej na listu vlastnictví někdy neuvidíte, byt může mít za určitých okolností ještě jednoho \"spolumajitele\": manžela či manželku. Majetek nabytý během manželství totiž spadá do společného jmění manželů (SJM). Pokud prodávající nabyl byt ještě před svatbou, stačí, aby kupní smlouvu podepsal jen on/ona. Pokud však byt nabyl až po svatbě ze společného jmění, prodávajícím je i manžel/ka. V takovém případě je nutné jako prodávající na kupní smlouvě uvést oba manžele. V opačném případě by mohl ten, kdo se smlouvou nesouhlasí, namítat relativní neplatnost celé transakce.

O MAJETEK LZE PŘIJÍT PRO JEDINÉ SLOVÍČKO

V kupní smlouvě skutečně záleží na každém slovíčku. Lidé, kteří do své smlouvy zapomněli napsat např. \"a pozemek\" by mohli vyprávět. Každému, kdo kupuje byt, proto upřímně doporučuji nechat si smlouvu připravit právníkem. Příprava kupní smlouvy právníkem stojí několik tisíc korun. Na rozdíl od amatérsky vytvořených písemností se ale nemusíte bát, že vaše smlouva bude prohlášena za neplatnou, nemusíte mít strach, že ji časem někdo napadne pro relativní neplatnost a nebudete se muset s původním vlastníkem dohadovat na termínu předání bytu, zaplacení kupní ceny nebo vystěhování. Zkušený právník totiž do smlouvy kromě výše uvedených minimálních požadavků zakomponuje také zajišťovací klauzule a patřičné smluvní sankce, které vás před těmito riziky ochrání.