Ceny nabídkové naznačují růst, ceny realizační tak optimistické nejsou

Podle komentáře aktuální Zprávy o inflaci růst nabídkových cen starších bytů na počátku roku 2014 zrychlil. V Praze došlo podle dat ČSÚ ke zrychlení míry růstu cen z 3,4 % ve čtvrtém čtvrtletí 2013 na 3,8 %, mimo Prahu pak z 0,2 % na 2,2 %. Oživení nabídkových cen dokládají i alternativní statistiky Institutu regionálních informací, podle kterých růst těchto cen v Praze činil 5,4 % a mimo Prahu v průměru 1,1 %. Vývoj nabídkových cen mimo Prahu byl však pro dílčí regiony velmi různorodý.

Zdroj: ČNB, Zpráva o inflaci II/2014

Statistiky nabídkových cen nemovitostí odráží ceny nabídek nemovitostí v realitních kancelářích a měly by být vyšší než ceny převodů nemovitostí – ceny skutečně realizované. Statistiky realizovaných cen vycházející ze statistik daňových přiznání pro daň z převodu nemovitosti (od letošního roku dani z nabytí), popřípadě z výběrového šetření ČSÚ v realitních kancelářích.

Ceny realizované v porovnání s cenami nabídkovými indikují nižší cenový růst. Komplikací je, že ceny realizační jsou publikovány s časovým zpožděním. Nové údaje za čtvrté čtvrtletí 2013 týkající se realizovaných cen naznačují, že v Praze u starších bytů meziroční růst realizovaných cen zpomalil na 0,4 % a že „ceny nových bytů v Praze a starších bytů ve zbytku ČR pak klesaly o –0,8 %, resp. –3 %.“

Robustnost možného oživení je tak předmětem nejistoty, která souvisí také s pokračujícím poklesem počtu transakcí na nemovitostním trhu -  „v roce 2013 poklesl počet předmětů řízení o vkladu vlastnického práva pro domy a byty o 6,9 %.“ Existuje také značná regionální odlišnost, v Praze se v roce 2013 počet řízení o vkladu vlastnického práva měl zvýšit o 2,5 %, ve zbytku země pak poklesl o 10,4 %. V Praze ale dochází k oživení prodejů nových bytů z developerských projektů a situace se v tomto regionu odlišuje.

Ceny bytů jsou stabilizované, možná podhodnocené, možná „zhruba v rovnováze“

V souvislosti s postupným oživováním domácí ekonomické aktivity má pokračovat pomalé oživování cen nemovitostí. Oživení je ale v různých regionech různé. V souhrnu nabídkové i realizované ceny z výběrových šetření potvrzují „mírné oživování trhu nemovitostí z konce roku 2013, ke kterému dochází po čtyřech letech jejich poklesu.“

Protože se ukazatele udržitelnosti cen v porovnání s dlouhodobějšími průměry pohybují na relativně nízkých hodnotách, má to podle Zprávy o inflaci indikovat podhodnocení cen nemovitostí. Komentář si ponechává dvířka po alternativní scénář, protože blíže nespecifikované alternativní odhady udržitelnosti cen mohou signalizovat, že by ceny bytů mohly být zhruba v rovnováze.

Diskutovaná Zpráva o inflaci upozorňuje, že „ukazatele udržitelnosti vývoje cen nemovitostí v prvním čtvrtletí 2014 převážně rostly především v souvislosti s růstem nabídkových cen bytů.“ Zatímco poměr ceny bytu a disponibilního ročního příjmu domácností (price-to-disposable income) oproti minulým rokům vzrostl o 3,8 %, poměr ceny bytu a průměrné roční mzdy (price-to-wage) o 2 %.

Nárůst obou indexů má znamenat mírné snížení dostupnosti bydlení, ale vzhledem k poklesům indexů v minulých letech a nízké úrovni úroků z úvěrů však nemá být příliš významný. Poměr ceny bytu a tržního ročního nájemného (price-to-rent), se potom podle IRI pohybuje o 1,6 % nad svojí minimální hodnotou z počátku roku 2013.

Zdroj: ČNB, Zpráva o inflaci II/2014

Všechny tři ukazatele udržitelnosti cen se mají v porovnání s dlouhodobějšími průměry pohybovat na poměrně nízkých hodnotách, což by podle Zprávy o inflaci mohlo indikovat možné podhodnocení cen nemovitostí.

Alternativní odhady udržitelnosti cen nemovitostí ovšem prý signalizují, že „jsou ceny bytů zhruba v rovnováze.“ Čtenáři zprávy může interpretace těchto odhadů činit problémy, protože není zřejmé, zda je index počítán z realizačních cen nemovitostí, nebo z cen nabídkových. Při hlubším studiu zprávy se lze dopátrat, že hodnota indexů „cena k příjmu“, a „cena ke mzdě“, má být počítána „z realizačních cen nemovitostí, nejnovější údaje jsou odhadnuty z cen nabídkových.“ Index cena k nájmu pak vychází z nabídkového nájemného a nabídkových cen bytů.

-Radovan Novotný | Více na Hypoindex.cz