Pronajímatel musí odstranit takové závady, které by neumožňovaly řádné užívání bytu, nebo závady, které by vážně ohrožovaly například dodávku pitné vody, energií, topení či odvod odpadních vod. Pronajímatel musí také odstranit závady, které by se dotkly hygienické nezávadnosti bytu, jako jsou například plísně či zatékání. 

Co je psáno, to je dáno

Pronajímatel se může s nájemcem v nájemní smlouvě dohodnout na předání bytu ve stavu nezpůsobilém k řádnému užívání. V takovém případě musí být do nájemní smlouvy zanesena práva a povinnosti plynoucí ze zvláštní povahy bytu. Jedná se zejména o vymezení výše a způsobu úhrady nákladů na provedení potřebných úprav. Nájemní smlouva má v tomto případě přednost před zákonem. 

Pokud se pronajímatel nedohodne v nájemní smlouvě s nájemcem jinak, hradí náklady na drobné opravy a běžnou údržbu nájemce. „Zákon ani jiný právní předpis nedefinuje, co se považuje za běžnou údržbu a drobné opravy. Pronajímatel a nájemce si to však mohou sami vymezit v nájemní smlouvě, například podle druhu činnosti či výše vynaložených nákladů,“ říká Lukáš Zelený, vedoucí právního oddělení dTestu.

Ustanovení o drobných opravách z občanského zákoníku vypadlo. Pokud ovšem v nájemní smlouvě nejsou drobné opravy a běžné údržby výslovně upraveny, pak je možné i nadále vycházet z nařízení vlády č. 258/1995 Sb., které tyto pojmy vymezuje.

Za drobné opravy se považují opravy a výměny podlahových krytin, opravy částí oken a dveří, výměna zámků, kování, klik, rolet a žaluzií, výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, především vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových síťí či signálů televizního vysílání, výměny zdrojů světla, uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku, opravy indikátorů vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody.

Dále jsou za drobné opravy považovány opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoři, mísících baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečícícch trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přístavěných skříní. U zařízení pro vytápění jsou to opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení. Drobnými opravami pak nejsou opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění.

Co dělat při závadě?

Jedná-li se o  závadu, kterou je povinen odstranit pronajímatel, je nájemce ze zákona povinen oznámit pronajímateli závadu bez zbytečného odkladu a opravu mu umožnit. Nesplněním povinnosti se přenáší odpovědnost za škodu na nájemce.

„Zároveň má nájemce povinnost předcházet škodám, které by mohly vzniknout jako následek takové závady. Pokud tedy například v nočních hodinách praskne stoupačka, je nájemce povinen ihned zastavit přívod vody, případně přivolat havarijní službu. Pokud tak neučiní, odpovídá za škodu způsobenou vytékající vodou,“ upozorňuje Lukáš Zelený.

Pokud závada brání řádnému užívání bytu a pronajímatel závadu neodstraní, pak může nájemce závadu odstranit v nezbytné míře sám a požadovat za to od pronajímatele náhradu účelně vynaložených nákladů. Musí ale nejprve pronajímatele upozornit, že se závadu chystá odstranit. 

-Jana Zámečníková | Více na Hypoindex.cz