V praxi se setkáme se dvěma způsoby, jak zastavenou nemovitost prodat:

- Převzetí hypotečního úvěru
- Splacení hypotečního úvěru

Převzetí hypotéky:
Převzetí hypotéky je jednou z možností, jak prodat nemovitost zatíženou hypotékou.Tento postup je možný, jen pokud se všechny tři strany, tedy prodávající, kupující a banka, dohodnou na tom, že kupující převezme stávající hypotéku za daných podmínek (zbývající délka fixace, úroková sazba, doba splatnosti) ‒ a to bývá největším kamenem úrazu. Ne vždy je kupující ochoten akceptovat banku nebo fixaci či splatnost. A to nehovoříme o sazbě, která nemusí být pro nového dlužníka přijatelná s ohledem na sazby na trhu. Jak by se vám například líbilo dnes převzít hypotéku z roku 2010 s desetiletou fixací a úrokem 5,26 %?

I při této variantě je třeba počítat s tím, že i u kupujícího je kontrolováno, zda je dostatečně bonitní, tzn., že prochází stejným procesem jako každý nový žadatel. Ze smluvené kupní ceny se odečte aktuální výše hypotéky prodávajícího a zbývající část kupní ceny uloží kupující nejlépe u notáře nebo banky; pozor, i tady je potřeba počítat s poplatkem v řádu několika tisíc korun. Hotovost je uvolněna pro prodávajícího až poté, co proběhnou všechny potřebné zápisy v katastru nemovitostí, což je běžný postup i u každé nové hypotéky. Dalšími náklady u převzetí hypotéky je poplatek banky za převod hypotéky na třetí osobu (opět paušální poplatek v řádu tisíců korun).

Splatit hypotéku? Kde na to vzít a kdy to udělat?
Pokud hovoříme o předčasném splacení hypotéky, nemusíme mít na mysli doplacení z vlastních prostředků, i když i tato možnost je samozřejmě možná, ale uvažujeme spíše směrem k doplacení stávající hypotéky, a to hypotékou poskytnutou kupujícímu, k tzv. přefinancování. A kdy je možné hypotéku přefinancovat? Vlastně kdykoli v průběhu splácení, jen je potřeba si uvědomit, že pokud to uděláme jindy než u výročí fixace, bude částka doplatku navýšena o sankci ve výši až několik desítek tisíc korun (např. 5 % za každý zbývající rok do konce fixace, tzn., že doplacení hypotéky v prvním roce pětileté fixace znamená sankci 25 % z doplácené částky).

Postup při přefinancování hypotéky kupujícím:
o Kupující si vyřídí hypotéku dle vlastního výběru a zaručí ji pořizovanou nemovitostí (zástavní smlouvy bude podepisovat prodávající).
o Zástavní právo banky, u které si kupující sjednal hypotéku, se zapíše na katastr jako druhé v pořadí.
o Banka kupujícího povolí čerpání úvěru bance prodávajícího a ta převede peníze, kterými hypotéku umoří.
o Případnou zbylou část kupní ceny převede opět nejlépe na účet notáře.

Banka prodávajícího vystaví kvitanci (potvrzení o zániku pohledávky), která se vloží na katastr – ten vymaže původní zástavní právo a zapíše nové jako první v pořadí.

Autor: Jiří Sýkora, analytik Swiss Life Select