Jakým způsobem probíhá exekuce prodejem nemovitosti?

Jde o poměrně náročný proces. Dražbou nemovité věci rozumíme takový exekuční prodej, kdy se konkrétní nemovitý majetek ve vlastnictví dlužníka nabízí ve stanovený den ke koupi zájemcům. Vydražitelem se pak stane ten, kdo nabídne nejvyšší podání. Z výtěžku dražby je uspokojena pohledávka věřitele, případně více věřitelů.

Koná se exekuční dražba veřejně?

Jistě. Všechny exekuční dražby jsou ze zákona veřejné a o jejich konání je také včas a veřejně podána informace, mimo jiné na Portálu dražeb (www.portaldrazeb.cz). Veřejně přístupné jsou i dražby prováděné soudními exekutory např. pro insolvenční správce.

Kdo se dražby může zúčastnit?

Dražby se může jako dražitel zúčastnit pouze ten, kdo do zahájení dražebního jednání zaplatí tzv. dražební jistotu, což je určitá finanční částka, jejíž výši stanovuje soudní exekutor – v návaznosti na znalecký posudek. Nemůže-li nebo nechce-li se případný zájemce dražby zúčastnit osobně, může se tak učinit prostřednictvím svého zástupce, který k tomu musí být vybaven úředně ověřenou plnou mocí. Za právnickou osobu, obec, kraj nebo stát mohou dražit fyzické osoby, které jsou oprávněny za ně jednat.

Dražitelem naopak nemůže být dlužník, jehož nemovitá věc je dražena, manžel dlužníka, soudní exekutoři a jejich zaměstnanci, soudci a jejich zaměstnanci či tzv. „obmeškaný vydražitel“, tj. vydražitel, který v dražbě nedoplatil přes výzvu nejvyšší podání a zmařil tak dražbu.

Samotnému dražebnímu jednání však předchází řada kroků. Které?

Předpokladů pro samotné nařízení dražby je víc – od vydání exekučního příkazu prodejem nemovitosti a právní moci usnesení o nařízení exekuce a právní moci exekučního příkazu, k vydání rozhodnutí o ustanovení znalce pro ocenění nemovité věci, vydání usnesení o ceně a vydání dražební vyhlášky, až po vydání usnesení o příklepu a vydání usnesení o rozvrhu rozdělované podstaty.

Cenu prodávané nemovitosti tedy určuje znalec? Jaká je nejnižší přípustná prodejní cena v rámci dražby?

Vyvolávací cena, tedy nejnižší podání činí podle zákona dvě třetiny ceny odhadní. V případě opakované dražby se toto nejnižší podání snižuje na 40 % a dále pak na 25 %. Pokud se některý z dražitelů po udělení příklepu přesto rozhodne nabídnout vyšší než nejvyšší podání, může tak učinit prostřednictvím předražku.

Jaké konkrétní kroky byste doporučoval dlužníkovi, který je postižen tímto způsobem provedení exekuce?

Dlužník by měl rozhodně komunikovat a v zásadě nepřipustit, aby zpeněžování jeho majetku postoupilo až k uplatňování sekundárních způsobů provedení exekuce. Až do okamžiku dražby může neplatič svůj závazek vyrovnat, a samotný exekuční prodej nemovité věci tak odvrátit.

Případně lze využít jiné zákonné možnosti, podle níž může dlužník svou nemovitou věc prodat se souhlasem věřitele mimo dražbu. Dlužník však nesmí čelit více než jedné exekuci, s prodejem mimo dražbu musejí souhlasit všichni věřitelé a soudní exekutor a kupní cena musí být složena k rukám soudního exekutora na úhradu dluhu.

Další možností, které dlužník může využít, je předložení jiného exekučně postižitelného majetku.

Je povinností exekutora upozornit katastrální úřad o provádění této exekuce k ochraně práv třetích osob? 

Jakmile soud zahájí exekuci, zašle soudní exekutor v souladu se zákonem tuto informaci i katastru nemovitostí tak, aby byly chráněny právě třetí osoby. Na majetek ve vlastnictví dlužníka se totiž vztahuje tzv. generální inhibitorium, tedy zákaz nakládání s majetkem ve smyslu prodeje apod. Prodej nemovité věci, kterou vlastní dlužník v exekuci, by mohl být označen za neplatný.

Povinností katastru je pak zaevidovat i poznámky do listu vlastnictví, které souvisejí s vydáním samotného exekučního příkazu k prodeji nemovitosti, jímž vzniká speciální inhibitorium.

Poraďte kupujícím, jak předejít případnému riziku koupě nemovitosti, která je nebo bude postižena exekucí vzhledem k dluhům původního majitele.

Případy, kdy si někdo koupí nemovitost od dlužníka v exekuci, se stávají velice zřídka. V první řadě je nutné připomenout, že dlužník v exekuci má soudem zakázáno nakládat s majetkem. Pokud vlastní nemovitosti a soud proti němu nařídí exekuci, nesmí dlužník tyto nemovitosti prodat.

Dojde-li přesto k takovému prodeji, jedná se o nekalé jednání dlužníka, přílišnou důvěřivost kupujícího a o možné opomenutí zprostředkovatele kupní smlouvy, např. realitní kanceláře, jejímž úkolem je nejen sehnání kupce, ale i příprava kvalitní kupní smlouvy, ověření skutečnosti, zda prodávající není v exekuci či insolvenci a zjištění všech závad, které na nemovité věci váznou.

Jak tedy můžeme efektivně zjistit, zda není proti prodávajícímu vedena exekuce?

Veškeré pravomocně vedené exekuce můžete vyhledat v Centrální evidenci exekucí (jeden náhled stojí 5 až 50 Kč bez DPH). Pokud exekuce ještě není pravomocná, dostavte se s prodávajícím na exekuční soud a dotažte se, zda jsou proti němu nařízeny exekuce. Případně si od prodávajícího můžete nechat vystavit plnou moc k tomuto ověření stavu věcí na soudě.

Dále doporučuji ověření listu vlastnictví v katastru nemovitostí, kde bude patrné jak nařízení exekuce proti dlužníkovi, tak eventuální vydání exekučního příkazu k prodeji nemovitosti. Katastr nemovitostí navíc eviduje i další režimy exekuce, tedy správní a daňovou exekuci, z výpisu bude patrné i to, zda byl nařízen výkon soudního rozhodnutí.

V neposlední řadě je dispozici je samozřejmě i Portál dražeb… Tyto kontrolní úkoly můžete provést hned při zahájení komunikace s prodávajícím, ale pro své bezpečí byste tyto kroky měli podniknout především bezprostředně před uzavřením kupní smlouvy.

Co můžeme dělat v případě, že nemovitost v exekuci skutečně koupíme?

Můžete např. žádat náhradu škody po prodávajícím. On je totiž viníkem situace, protože nepřiznal, že je v exekuci, a prodal nemovitost navzdory zákazu nakládání s majetkem. Jeho jednání může naplňovat i některou skutkovou podstatu trestného činu.

Také je vhodné v kupní smlouvě zakotvit, že část kupní ceny bude prodávajícímu zaplacena až v určité delší době po zápisu vlastnictví kupujícího do katastru nemovitostí, jako garance. Mezitím lze částku složit např. do advokátní úschovy.

Pokud je zahájena exekuce prodejem nemovitosti pouze jedním věřitelem, jakým způsobem se mohou o této exekuci dozvědět ostatní věřitelé? Jak mají postupovat ostatní věřitelé k uplatnění své pohledávky?

Na jednu nemovitost může být vydáno více exekučních příkazů k prodeji nemovitosti. Dražba se však může konat jen na základě jednoho (prvního) příkazu. Další věřitelé se mohou přihlásit do výtěžku dražby. Činí tak na základě vydání dražební vyhlášky.

Jde o rozhodnutí soudu nebo soudního exekutora, které mimo jiné obsahuje upozornění, že při rozvrhu výtěžku se mohou věřitelé, ti, kdo do řízení přistoupili jako další věřitelé, i další věřitelé domáhat uspokojení jiných vymahatelných pohledávek nebo pohledávek zajištěných zástavním právem, než pro které byl nařízen výkon rozhodnutí, jestliže je přihlásí nejpozději do zahájení dražebního jednání a jestliže v přihlášce uvedou výši pohledávky a jejího příslušenství…

Je tedy zapotřebí být aktivní, sledovat Portál dražeb a katastr nemovitostí. Pojistkou je také sjednání zástavního práva na nemovité věci dlužníka např. již při uzavření smluvního vztahu. Vaše pohledávka zajištěná zástavním právem má pak lepší pořadí a snáze tak dojde k jejímu umoření.

Jsou někteří věřitelé zvýhodněni nebo podstatněji chráněni při exekuci prodejem nemovitosti než ostatní věřitelé?

Ano, občanský soudní řád stanovuje různé skupiny věřitelů, jejichž pohledávky jsou uspokojovány postupně či poměrně. Z rozdělované podstaty se proto uspokojují věřitelé postupně podle těchto skupin:

a) pohledávky nákladů vzniklých státu v daném řízení,

b) pohledávky z hypotečních úvěrů nebo části těchto pohledávek sloužící ke krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů,

c) pohledávka oprávněného, pohledávka toho, kdo do řízení přistoupil jako další oprávněný, a pohledávky zajištěné zástavním právem nebo zajišťovacím převodem práva,

d) pohledávky nedoplatků výživného,

e) pohledávky daní a poplatků, pojistného na veřejné zdravotní pojištění a pojistného na sociální zabezpečení,

f) pohledávky náhrady újmy na zdraví způsobené trestným činem,

g) ostatní pohledávky.

Co byste doporučil zájemcům o koupi nemovitosti v exekuční dražbě? Kde se mohou dozvědět o takto prodávaných nemovitostech?

Jednoznačně mohu doporučit Portál dražeb, který naleznete na adrese portaldrazeb.cz a který provozuje Exekutorská komora ČR jako součást Centrální evidence exekucí. Na Portálu dražeb jsou evidovány nejen dražby nemovitostí, ale movitých věcí a závodů.

V případě koupě nemovitosti v exekuční dražbě, jak probíhá vystěhování dlužníka z nemovitosti?

Zřejmě hovoříte o exekuci na nepeněžité plnění formou vyklizení. Uplatňuje se v případech, kdy dlužník neoprávněně obývá nemovitost věřitele a má povinnost se vystěhovat. Smyslem úředního vyklizení je vykázat dotčené osoby (dlužníka a všechny osoby, které s ním sdílejí domácnost) z nemovitosti a zároveň odstranit jejich věci.

O tomto je dlužník dopředu zpraven a v souladu se zákonem je úkon předem oznámen i orgánům obce. Pokud má dlužník nárok na zajištění bytové náhrady, může mít tato náhrada několik podob: přiměřený náhradní byt, náhradní byt, náhradní ubytování, přístřeší.

Co nájemníci?

Pakliže je proti vlastníkovi nemovitosti vedena exekuce, nájemníků se to netýká, a to i kdybychom připustili úvahu o tom, že by byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a dům by byl následně prodáván v dražbě. Nájem bytu je totiž chráněn i v případě, že dojde k exekučnímu prodeji bytového domu. Právo nájmu bytu je chráněno a v důsledku dražby domu nezaniká. Nový vlastník ho musí respektovat.

Pokud by tedy dluhy vlastníka nemovitosti byly řešeny exekučním prodejem domu, pak ti nájemníci, kteří řádně platí nájem, nemusejí mít obavu, že by o své bydlení (tedy právo nájmu) v důsledku dražby přišli. Vydražitel je o jejich nájemním právu zpraven v rámci znaleckého posudku, z něhož vychází stanovení nejnižšího podání.

-zbytek rozhovoru najdete na Hypoindex.cz