Hypotéky zdražují. Kolik přeplatíte, ale není důležité
19. 9. 2013 – 0:01 | Hypotéky | Redakce NašePeníze.cz | Diskuze:
Představte si situaci: Chcete si koupit vysněný domek. Máte možnost získat výbornou úrokovou sazbu. Pak se dozvíte, kolik za 25 let zaplatíte celkem. A to vás vyděsí a z úvěru couvnete. Naprosto zbytečně.
Nízká finanční gramotnost je základem rodinného neštěstí. Nemusí se přitom jednat pouze o potácení se v dluhové krizi, kdy jsou splátky jednoho nevýhodného úvěru lepeny jiným, ještě méně výhodným, nebo když si sjedná „výhodné“ stavební spoření, na kterém bezpečně tratí. A nemusí jít ani o legální krádež v podobě „přebouchnutí“ stavebního spoření za investiční životní pojištění.
TIP: Hypotéka se může proměnit v noční můru
Po štěstí si může rodina šlapat i prostým odmítnutím hypotečního úvěru s nízkou úrokovou sazbou. Vyděsit ji může vysoká částka, kterou „přeplatí“ v průběhu desetiletí bance za půjčené peníze. Naprosto zbytečně. Přeplacená částka není vůbec důležitá. Rozhodující je úroková sazba (a další poplatky) a časová hodnota peněz.
V současné době se úrokové sazby hypotečních úvěrů pohybují kolem 3 %. Pokud by se na této úrovni udržely po celou dobu splatnosti hypotéky, u hypotečního úvěru na 30 let by dlužník bance zaplatil více než o polovinu více, než kolik si půjčil.
Tabulka 1: Míra „přeplacení“ úvěru 1 mil. Kč s úrokovou sazbou 3 %
|
Splatnost |
Splátka |
Zaplaceno celkem |
„Přeplaceno“ |
|---|---|---|---|
|
10 |
9 656 Kč |
1 158 720 Kč |
16% |
|
15 |
6 906 Kč |
1 243 080 Kč |
24% |
|
20 |
5 546 Kč |
1 331 040 Kč |
33% |
|
25 |
4 742 Kč |
1 422 600 Kč |
42% |
|
30 |
4 216 Kč |
1 517 760 Kč |
52% |
Poznámka: Splátka úvěru je zaokrouhlena na celé koruny. Míra přeplacení je platná i pro jiné výše úvěru – závisí pouze na úrokové sazbě a délce splatnosti úvěru.
Zdroj: Vlastní zpracování autora
Do hry ovšem vstupuje inflace. Pokud v průběhu 30 let zaplatím bance nominálně 1,5 mil. Kč za 1 mil. Kč půjčený, neznamená to, že jí zaplatím o půl milionu více. Vzpomeňte při té příležitosti, kolik jste vydělávali (nebo vaši rodiče) před 30 lety a kolik stálo zboží a služby (tedy ty, které byly tehdy dostupné).
Stejně tak, jak se příjmy a ceny změnily v uplynulých 30 letech, je velmi pravděpodobné, že se změní i v následujících. Jednou z příčin je inflace. Pokud ji započítáte, zjistíte, že reálně zaplatíte mnohem méně, než kolik uvádí Tabulka 1.
Tabulka 2: Reálná výše (současná hodnota) celkových plateb bance při různých průměrných mírách inflace, výše úvěru 1 mil. Kč a úrokové sazbě 3 %
|
Splatnost úvěru |
Míra inflace |
||
|
1% |
2% |
3% |
|
|
10 |
1 103 847 Kč |
1 054 637 Kč |
1 010 458 Kč |
|
15 |
1 156 903 Kč |
1 083 353 Kč |
1 020 483 Kč |
|
20 |
1 210 943 Kč |
1 113 396 Kč |
1 034 002 Kč |
|
25 |
1 265 949 Kč |
1 144 859 Kč |
1 051 021 Kč |
|
30 |
1 321 910 Kč |
1 177 836 Kč |
1 071 529 Kč |
Zdroj: Vlastní zpracování autora
Ze současné hodnoty celkových plateb bance lze snadno dopočítat, kolik reálně klient bance přeplatí.
Tabulka 3: Míra reálného přeplacení úvěru s úrokovou sazbou 3 % při různých mírách inflace
|
Splatnost |
Míra inflace |
||
|
1% |
2% |
3% |
|
|
10 |
10% |
5% |
1% |
|
15 |
16% |
8% |
2% |
|
20 |
21% |
11% |
3% |
|
25 |
27% |
14% |
5% |
|
30 |
32% |
18% |
7% |
Poznámka: Míra reálného přeplacení je platná pro všechny výše úvěru – závisí pouze na úrokové sazbě, délce splatnosti úvěru a průměrné míře inflace.
Zdroj: Vlastní zpracování autora
Zatímco nominálně klient přeplatí na třicetiletém úvěru přes 50 %, při započítání inflace se dostane na významně nižší hodnoty. Např. při 1% inflaci přeplatí necelou třetinu – tedy přibližně 1 % z půjčené částky za každý rok, kdy má peníze půjčeny. Pokud by dlouhodobá inflace vystoupala na 3 %, míra „reálného přeplacení“ by dosáhla pouhých 7 %. Úvěr by tak byl prakticky zadarmo.
-Petr Zámečník | Více na Hypoindex.cz