Úrokové sazby hypoték i stavebního spoření v poslední době významně klesají. Jak se žije stavební spořitelně s takto nízkými úrokovými sazbami?

Z pohledu obratu trh stavebního spoření roste meziročně zhruba o 14,1 %. Trh hypotečních úvěrů roste meziročně téměř o 17,1 % a podobnou dynamiku vykazuje i trh překlenovacích úvěrů.

Nové obchody rostou, ale např. podle nedávno zveřejněných bankovních statistik ČNB meziročně poklesl objem standardních úvěrů ze stavebního spoření o více než 9 %.

Souvisí to s tím, že část trhu byla především v posledních letech přesunuta do hypoték. Lidé řeší koupi nemovitosti přes hypoteční úvěr. Úvěry ze stavebního spoření jsou především doplňkové produkty k hypotečnímu úvěru.

Úroky u úvěrů ze stavebního spoření neklesají tak rychle jako úroky u hypoték. Jak moc se přesouvají vaši klienti ze stavebního spoření k hypotékám?

Ač této situaci může v jednotlivých případech docházet, snažíme se klientovi vždy nabídnout optimální řešení pro financování jeho potřeb. Jak jsem již uváděl, i dynamika na trhu nových překlenovacích úvěrů je velmi výrazná a Wüstenrot je v tomto segmentu stavební spořitelnou s druhým nejvyšším meziročním nárůstem. 

Úrokové sazby hypoték dle Fincentrum Hypoindexu jsou na rekordních minimech. Jak dlouho mohou ještě podle vašeho názoru klesat?

To je dobrá otázka. Z pohledu profitability úvěrů by úrokové sazby hypoték již neměly klesat pod aktuální úroveň. Na druhou stranu zuří na hypotečním trhu velmi tuhý konkurenční boj, který úrokové sazby stlačuje směrem dolů.

Na jedné straně vývoj na finančních trzích a konkurenční boj vede ke snižování úrokových sazeb. Na druhou stranu další snižování úrokových sazeb nemůže být dlouhodobě udržitelné.

Tím, co by v krátké budoucnosti mohlo mít zásadnější vliv na úroveň úrokových sazeb je  nový zákon o spotřebitelském úvěru. Spolu s úrokovými sazbami klesají i ceny zdrojů. Peníze na mezibankovním trhu jsou stále levnější a i banky platí nižší úroky za vklady střadatelů. Ani toto nemůže snížit úrokové sazby hypoték ještě níže, aby zároveň zůstaly rentabilní?

Úrokové sazby na aktivech musí korespondovat s úrokovými sazbami na pasivech. Nyní se ale již dostáváme do situace téměř negativních úrokových sazeb, což přináší úplně jiný pohled na ekonomiku, který je velmi neprobádaný. Osobně jsem ale přesvědčen, že přehřátí trhu hypoték a hlad po nových nemovitostech a jejich rekonstrukcích bude zvyšovat i poptávku ze strany klientů. Bude tak spíš tlak na postupné navyšování úrokových sazeb.

V Dánsku klienti s variabilní sazbou hypotéky již občas dostávají zaplaceno za to, že mají hypotéku. Jak vnímáte takovou situaci?

V České republice k této situaci nedochází, i když se tomu můžeme velmi blížit. Takový stav je z pohledu ekonomiky zcela nelogický.

Česká národní banka (ČNB) připustila možnost záporných úrokových sazeb v okamžiku, kdy začne opouštět kurzový závazek. Mohlo by toto vést až k záporným sazbám úvěrů pro klienty?

V extrémním případě ano. Ale nechtěl bych se pouštět do bližších spekulací.

Nový zákon o spotřebitelském úvěru bude spíš tlačit na růst úrokových sazeb. Proč?

Je tam několik faktorů. Pravděpodobně nejvýznamnějším faktorem je skutečnost, že klienti budou moci 25 % úvěru ročně splatit bez poplatků. To se logicky musí promítnout do celkových nákladů na produkt.

Klienti budou dle nového zákona moci splatit hypotéku za minimální poplatek v případě, kdy prodávají nemovitost. To dnes není možné nebo s vysokými poplatky. Jak se toto promítne do politiky bank?

Přinese to zvýšený tlak na profitabilitu produktů. Otázkou je, kdy se tato změna promítne. Bude také velmi záležet na tom, která z bank s promítnutím vyšších nákladů do ceny přijde jako první a které banky ji budou následovat.

Podle vašeho odhadu kdy je pravděpodobné promítnutí zákona do nových podmínek?

Mohlo by to být spíš v druhé polovině příštího roku. První polovina příštího roku bude ještě ovlivněna tím, že zákon bude teprve nabíhat s účinností a banky si budou zvykat na novou metodiku. Teprve v druhé polovině roku budou nuceny vyšší náklady promítnout do ceny produktů.

Jeden z dopadů nového zákona o úvěru je patrný i v současném tvrdém konkurenčním boji na poli hypoték. Banky chtějí získat klienty dnes, aby se vyhnuly účinnosti zákona. Jaký díl na poklesu úrokové sazby hypoték přisuzujete právě snaze získat klienty co nejdříve s tím, že nebudou mít možnost předčasného splacení za nových podmínek?

Pro nás je důležitý nový klient. Našim klientům se snažíme poskytnout optimální řešení ať již prostřednictvím hypotéky, nebo překlenovacího úvěru.

Překlenovací úvěr je aktuálně jedním z nejlepších produktů pro dlouhodobé financování bydlení, stejně jako hypoteční úvěr.

Jedno z nedávných opatření České národní banky je další doporučení omezení hypotečních úvěrů. Jak toto doporučení snížení LTV na Wüstenrot dopadá?

Na toto opatření budeme reagovat. Budeme chtít dostát reguli ČNB a zároveň využít možností, které nabízí trh. Již dnes jsme schopni klientovi vypracovat optimální plán financování kombinací hypotečního překlenovacího úvěru. 100% hypotéku jsme přestavili nabízet už v loňském roce.

ČNB ke zpřísnění hypoték přichází z důvodu obav z přehřátí trhu s nemovitostmi, a zároveň protože banky uvolňují kritéria pro přidělení hypoték a snižují nároky na bonitu klienta. Dochází skutečně k mírnějšímu posuzování schopnosti splácet úvěry klientů?

To je otázka komplexního posuzování rizikovosti klienta jako takového. Ve Wüstenrotu praktikujeme zdravou rizikovou politiku, protože to je oblast s velmi výrazným dopadem do budoucnosti.

Máte představu, kolik vašich klientů by se dostalo do potíží, kdyby úrokové sazby vzrostly nad určitou úroveň? Děláte si takovéto interní stress-testy?

Interní stress-testy si děláme, ale protože jsou interní, tak bych o nich nerad blíže hovořil. Jen bych k tomu řekl,   že klienty prověřujeme, abychom si byli s vysokou pravděpodobností jisti, že se při splácení úvěru nedostanou do nějaké složité finanční situace.

Pokud se klient dostane do složité situace a podle nového zákona o spotřebitelském úvěru prokáže, že si banka neprověřila klienta dostatečně, tak nebude muset platit úroky ani poplatky a bude moci splácet jistinu podle svých možností. Jak toto opatření vnímáte z pohledu banky?

Je to velmi výhodné pro klienta, ale přináší to i reputační riziko z pohledu banky. To, že klientovi poskytujeme úvěr a klient se dostane do složité situace a přestane mít možnost hypotéku splácet, vytváří současně tlak na banku a reputační riziko. Veškeré algoritmy proto se budeme snažit nastavit tak, abychom těmto rizikům předešli.

Děkuji za rozhovor.

-Petr Zámečník | Více na Hypoindex.cz