V minulých letech byly úvěry ze stavebního spoření v obecném podvědomí veřejnosti brány jako zdroj financování pro méně nákladné investice (opravy a rekonstrukce) v řádu sta tisíc korun. Stavební spořitelny sice přišly s produktem, který se svými parametry blíží hypotečním úvěrům už v roce 2005, ale teprve vyšší úrokové sazby hypotečních úvěrů v poslední době umožňují stavebním spořitelnám efektivně tyto produkty propagovat a hypotečním úvěrům konkurovat. Jen za prvních 7 měsíců roku 2009 poskytly stavební spořitelny stejný objem úvěrů, jako hypoteční banky poskytly svých hypoték na bydlení fyzickým osobám.

Čtěte také:

---

- Stavební spoření bude mít i příští rok stejný státní příspěvek
- Stavební spoření uzevřete i bez poplatku. S jakými podmínkami?
- Stavební spoření je pro rozpočet drahé říká Zdeněk Tůma, guvernér ČNB
- Dotace na hypotéku: Víte zda máte nárok a kde ji získáte?

---

Jakým produktem stavební spořitelny hypotečním bankám konkurují? Technicky se jedná o překlenovací úvěry s nulovou akontací svázané s dlouhodobými tarify stavebního spoření, které umožňují splácení úvěru přes 20 let, kde se stavební spořitelny často chlubí nízkou sazbou úvěru ze stavebního spoření a přijatelnou sazbou z překlenovacího úvěru. Úroky z překlenovacího úvěru jsou však placeny po dobu čerpání z celé cílové částky, srovnání samotných úrokových sazeb se sazbami hypotečních úvěrů je prakticky nesmyslné.

V tomto článku se budu zabývat především srovnáním úvěrů s nulovou akontací a dlouhodobou splatností od stavebních spořitelen s hypotečními úvěry z hlediska „nákladovosti“ daného úvěru, proto volím jako kritérium porovnání efektivní úrokovou míru, což je úroková míra, při které se současné hodnoty všech plateb s úvěrem souvisejících rovnají získaným prostředkům z úvěru. Zahrnuty tak nejsou jen úrokové platby, ale i počáteční a průběžné poplatky. Jedná se vlastně o stejný termín, jakým je RPSN v případě spotřebitelských úvěrů.

Nejprve je třeba určit, jaké úvěry budeme porovnávat. Vybereme tedy všechny úvěry s nulovou akontací od stavebních spořitelen, které splňují následující parametry:

• splatnost nad 20 let
• možná výše úvěru nad 1 000 000 Kč
• úvěr není určen pro zvláštní účel (např. investice do fotovoltaického zařízení)
• úvěr není vázán na již existující smlouvu o stavebním spoření

Budeme porovnávat úvěry na následující zadání příkladů:

a)      nákup bytu, úvěr ve výši 1 000 000 Kč, LTV 75 %, maximální měsíční splátka 8 000 Kč, klient splňuje nároky na bonitu a ostatní požadavky

b)     nákup bytu, úvěr ve výši 2 000 000 Kč, LTV 75 %, maximální měsíční splátka 16 000 Kč, klient splňuje nároky na bonitu a ostatní požadavky

Některé stavební spořitelny nabízí za určitých podmínek i financování do výše 100 % hodnoty zástavy, avšak vzhledem k tomu že i nabídka hypotečních úvěrů je v současnosti v této oblasti značně omezená s přísnými kritérii, nebudeme tyto úvěry do srovnání zahrnovat.

Nejprve porovnáme úvěry, které nemají fixovanou úrokovou sazbu po celou dobu překlenovacího úvěru.

Tabulka 1: Efektivní úroková sazba překlenovacích úvěrů

Úvěr 1 000 000 Kč	Platba 1 (Kč)	Úroky z PÚ (Kč)	Trvání PU (M)	Splátka SU (Kč)	Trvání SU (M)	Splatnost (let)	EÚM
RSTS - Horizont (60)	7 083	4 083	125	5 000	156	23,4	5,7%
RSTS - nízká hyposplátka (60)	6 250	4 250	193	7 000	95	24,0	6,1%
SSČS - Hypotrend (36)	6 100	4 374	201	6 100	125	27,2	6,2%
MPSS - Hypoúvěr (72)	6 100	4 350	195	5 500	145	28,3	6,2%
ČMSS - Tophypo (72)	8 625	4 625	122	5 300	151	22,8	6,4%
Úvěr 2 000 000 Kč	Platba 1 (Kč)	Úroky z PÚ (Kč)	Trvání PU (M)	Splátka SU (Kč)	Trvání SU (M)	Splatnost (let)	EÚM
RSTS - Horizont (60)	14 167	8 167	124	10 000	155	23,3	5,6%
RSTS - nízká hyposplátka (60)	12 500	8 500	190	14 000	96	23,8	6,0%
MPSS - Hypoúvěr (72)	12 175	8 675	195	11 000	144	28,3	6,1%
SSČS - Hypotrend (36)	12 200	8 748	199	12 200	125	27,0	6,1%
ČMSS - Tophypo (72)	15 250	9 250	121	10 600	151	22,6	6,2%

Poznámka: Číslo v závorce je doba fixace sazby překlenovacího úvěru v měsících, Platba 1 je platba ve fázi spoření, PÚ = překlenovací úvěr, M = měsíc, SU = přidělený úvěr ze stavebního spoření, EÚM = efektivní úroková míra.

Jednotlivé úvěry mají různé doby splatnosti. Pro porovnání by bylo možné nastavit jednotnou splatnost, avšak tento postup není třeba, protože by změna v efektivní úrokové míře byla v řádu setin procenta (způsobená převážením vlivu vstupního a ročních poplatků). Proto je doba splatnosti ponechána ve standardní délce dle parametrů uvedených v obchodních podmínkách. Nákladovost úvěrů je téměř shodná u všech stavebních spořitelen, až na jednu výjimku, která však na oplátku má významně vyšší splátku ve fázi spoření.

Nyní již stačí jen spočítat pro porovnání nákladovost úvěru. K tomu využijeme modelového příkladu hypotečního úvěru se standardní poplatkovou strukturou, tj. vstupní poplatek ve výši 1 % z úvěru, měsíční poplatek 150 Kč. Úrokovou sazbu volíme ve výši posledních dat Fincentrum Hypoindexu, tj. 5,63 %.

Tabulka 2: Efektivní úroková sazba hypotéky při různé době splatnosti

Výše úvěru 1 000 000 Kč	Výše úvěru 2 000 000 Kč
Splatnost	Výše splátky	EÚM	Splatnost úvěru	Výše splátky	EÚM
23 let	6 387 Kč	6,0%	23 let	12 774 Kč	5,9%
28 let	5 833 Kč	6,0%	28 let	11 667 Kč	5,9%
30 let	5 671 Kč	6,0%	30 let	11 343 Kč	5,9%

Efektivní úroková míra tohoto úvěru na 23 let, jakož i na 28 let je v uvedeném řádu desetin procent shodná. Rozdíly mezi jednotlivými splatnostmi jsou opět až v řádu setin procenta a nemá tedy význam se jimi zabývat. Z uvedeného jednoznačně vyplývá, že současné pseudohypoteční úvěry od stavebních spořitelen nejsou co do nákladovosti výhodnější než klasické hypoteční úvěry. Na průměrnou sazbu Fincentrum Hypoindexu se sice našel jeden produkt od stavební spořitelny, který je v tomto parametru výhodnější, avšak s významně vyšší splátkou ve fázi spoření, přičemž je nutné brát v úvahu, že lze nalézt stále úvěry s 5% sazbou na pětiletou fixaci. U tohoto úvěry by byla i nižší efektivní úroková míra, a to ve výši přibližně 5,4 %. Rozdíl v nákladovosti mezi cenou hypotečního úvěru a úvěru od stavební spořitelny je na druhou stranu kompenzován možností předčasných splátek a plné fixace ve fázi přiděleného úvěru.

Zbývá dořešit poslední část, a to úvěry s garantovanou sazbou po celou dobu splácení, které jsou obsaženy v následující tabulce. Do těchto úvěrů se neklasifikoval žádný úvěr od ČMSS a RSTS. U ČMSS to však neznamená, že žádný úvěr s plnou fixací sazby neměla, avšak tyto úvěry (Topkredit a Topkredit Plus) nesplnily kritéria maximální výše splátky z důvodu kratší splatnosti.

Tabulka 3: Efektivní úroková sazba překlenovacích úvěrů s garantovanou sazbou

Úvěr 1 000 000 Kč	Platba 1 (Kč)	Úroky z PU (Kč)	Trvání PU (M)	Splátka SU (Kč)	Trvání SU (M)	Splatnost (let)	EÚM
MPSS - Hypoúvěr garant	7 858	4 558	131	5 500	142	22,8	6,6%
SSČS – Hypotrend	6 700	5 054	208	6 700	111	26,6	7,1%
Wüstenrot – Partner	6 827	4 917	202	7 000	98	25,0	7,1%
Úvěr 2 000 000 Kč	Platba 1 (Kč)	Úroky z PU (Kč)	Trvání PU (M)	Splátka SU (Kč)	Trvání SU (M)	Splatnost (let)	EÚM
MPSS - Hypoúvěr garant	15 692	9 092	128	11 000	142	22,5	6,4%
Wüstenrot – Partner	13 654	9 834	199	14 000	99	24,8	7,1%
SSČS – Hypotrend	13 400	10 107	198	13 400	111	25,8	7,1%

Poznámka: Platba 1 je platba ve fázi spoření, PÚ = překlenovací úvěr, M = měsíc, SU = přidělený úvěr ze stavebního spoření, EÚM = efektivní úroková míra.

Více na Hypoindex.cz