Ceny pronájmů bytů v ČR ODS navrhuje zrušení regulovaného nájemného Nájem bude vyšší než splátka hypotéky Desítky tisíc pražských domácností chystají změnu bydliště Člověk uvažující o některé z forem bydlení by měl co nejpečlivěji zvážit svou aktuální životní a finanční situaci a zamyslet se nad tím, jaké změny ve svém životě očekává alespoň v nejbližším horizontu. Důležitý je v tomto ohledu především rodinný stav, výše a stabilita příjmu, vzdálenost místa zaměstnání a bez pochyby také zdravotní stav člověka. Byt v 8. patře bez výtahu pro člověka po operaci koleních menisků není přeci jen to pravé ořechové. Hendikep takového bydlení se naplno projeví po narození ratolesti a denodenní cestě s kočárkem nahoru a dolů. V současnosti má zájemce o bydlení v podstatě na výběr ze tří možností: byt či dům v osobním vlastnictví, družstevní anebo nájemní bydlení. Každá z variant má svá pro a proti a i přesto, že se může zdát, že nic se nevyrovná vlastnímu bydlení, jak se shodují také čtenáři v naší anketě, není radno zatracovat i zbývající dvě. Bydlení ve vlastním Pořídit si byt do osobního vlastnictví nebo postavit si svůj vlastní rodinný dům. Zpravidla vysněný cíl každého člověka řešícího střechu nad hlavou. Být ve svém a mít klid – trend posledních let. Velkou měrou na tomto trendu se podepisuje jednak rostoucí životní úroveň obyvatel a jednak také marketingová kampaň hypotečních bank. Nač platit nájem? Splácejte raději hypotéku. Není nic snadnějšího. A nutno dodat, že reklamou nevytváří pouze iluzi. Jednak díky stále se prodlužující době splatnosti hypoték (40 let), částečně díky umělému snižováním úrokových sazeb pro první fixační období a jednak díky pomoci „šikovného“ hypotečního makléře se správnými kontakty lze již získat hypotéku na dva miliony korun i s mírně podprůměrnými příjmy. Otázkou je, zda si obě strany uvědomují, jak se do schopnosti splácet projeví případný další růst úrokových sazeb, případně neočekáváná mezera v příjmu domácnosti. Počet nesplacených či výrazně opožděných úvěrů se zatím pohybuje v řádech jednotek procent, proto banky, až na některé výjimky, stávající situaci neřeší a ani tématem tohoto článku rizikovost poskytovaných úvěrů není. Výše uvedené však nic nemění na tom, že vlastní bydlení má celou řadu nepopiratelných výhod. Vlastnictví umožňuje především snadnější nakládání s nemovitostí (stavební úpravy, pronájem, prodej je však snadnější u družstevního bytu, viz. dále) a efektivní správu (rekonstrukce, kvalitní údržba apod. jsou investice „do svého“, které cenu nemovitosti dále zvyšují). Vlastní bydlení ovšem zdaleka neznamená bydlení zadarmo. Vlastník platí za pojistění nemovitosti, elektřinu, topení, vodu a odpady, nemluvě o opravách domu (v případě bytu v osobním vlastnictví majitel podle podlahové plochy bytu i nadále přispívá do fondu na opravy a správu budovy). Navíc musí každoročně uhradit daň z nemovitosti. Z dlouhodobého hlediska lze však vlastní bydlení považovat za výhodnou investici (opět připomínám, pokud na to rodina má a díky splácení hypotéky nemusí dalších 25 let živořit z plechovky lančmítu a 10 rohlíků). Přičemž je potřeba zmínit, z mého pohledu, nejdůležitější vlastnost bydlení „ve svém“ a to principu zajištění na důchod. Tento efekt je a bude stále více patrný v souvislosti s programem postupného uvolňování regulovaného nájemného, které by mělo vyvrcholit v roce 2011, kdy by se měla setřít hranice mezi regulovaným a tržním nájmem. Důchodce s vlastním bydlením toto zdražování řešit nemusí. Znamená to však, že družstevní a nájemní bydlení je odsouzeno k zániku? Ani v nejmenším. Družstevní bydlení V případě družstevního bydlení si člověk musí uvědomit rozdíl mezi vlastnictvím bytu, upravovaného Občanským zákonem, kdy kupující je po realizování koupě řádně registrován v katastru nemovitosti jako vlastník nemovitosti. A družstevním vlastnictvím, kde v katastru jako vlastník figuruje družstvo a kupující si vlastně pouze kupuje právo k užívání bytu a navíc družstvu dále platí jakýsi nájem (ovšem výrazně nižší než je tržní). Výhodou statutu družstevního bytu, tedy práva na využívání, je jeho pořizovací cena, navíc v některých lokalitách umocněná místním programem podpory družstevního bydlení – startovací domy pro mladší rodiny. Další výhodou je snadnější prodej bytu. Prodávající nemá povinnost získat souhlas družstva k prodeji svých práv další osobě, tuto skutečnost družstvu pouze oznamuje. S prodejem tedy souvisí menší administrativa a náklady (přepisy vlastníků na katastrálním úřadě, placení daně z převodu nemovitosti). Pronájem už je však daleko složitější a k jeho uskutečnění je zpravidla potřeba získat souhlas družstva. S držením družstevního bytu, resp. pouze práva na užívání, souvisí i důležité omezení pro jeho majitele a to skutečnost, že družstevním bytem nelze zaručit hypoteční úvěr. Nicméně koupi družstevního bytu lze financovat hypotékou, pokud žadatel či někdo z příbuzných disponuje nemovitostí, kterou lze poskytnout bance do zástavy, anebo pokud má žadatel doloženo, že se byt bude v dohledné době převádět do osobního vlastnictví (zpravidla do 1 roku) – potom může čerpat tzv. předhypoteční úvěr. Jak bytové družstvo, tak společenství vlastníků jednotek (které je povinnost vytvořit, pokud je v domě více jak 5 bytů) je právnickou osobou. V případě platební neschopnosti nebo špatného hospodaření organizace mohou důsledky odnést jak nájemníci, tak vlastníci. Nájemní bydlení Nájemní bydlení dnes funguje především ve dvou formách. Konzervativní dlouhodobá forma nájemního bydlení vychází z historie, kdy bydlení v pronájmu bylo masovou záležitostí, a jeho atraktivita spočívá především v dosud existující regulaci výše ceny nájemného, tzv. regulované nájemné, jehož průměrná cena se pohybuje ve výši 16 – 17 Kč/m2. Pokud by tyto podmínky zůstaly zachovány, jedná se bezkonkurenčně o nejvýhodnější formu bydlení. Avšak pro nové zájemce nyní v podstatě nedosažitelné. Tip: Kalkulačku pro výpočet deregulovaného nájemného poskytuje na svých webových stránkách Ministerstvo pro místní rozvoj . S platností od roku 2007 však dochází v této oblasti bydlení k tzv. postupné deregulaci nájemného, které by mělo nejpozději v roce 2011 skončit narovnáním cen regulovaného a tržního nájemného. To by se mělo pohybovat kolem 55 – 60 Kč/m2. Otázkou je, zda se vládní ODS nepodaří program deregulace nájemného prosadit s okamžitou platností. Bydlení za tržní nájemné není především z dlouhodobého hlediska zdaleka tak výhodné jako regulované, nicméně z krátkodobého hlediska nabízí spoustu jiných výhod. Jedná se především o flexibilní řešení krátkodobého bydlení, které je atraktivní většinou pro mladší ročníky, kteří oceňují možnost kdykoliv změnit místo či rozměr svého bydliště. Ať už z důvodu zajímavé nabídky zaměstnání, příležitosti pro vycestování, rozchodu partnerů, ale také s rozšířením rodiny. Navíc správa bytu, pojištění a další záležitosti s udržováním nemovitosti leží na bedrech pronajimatele. Závěr Ideální řešení? Každá varianta má své kouzlo a záleží na konkrétní situaci žadatele. Nicméně jak už jsem uvedl v textu, koupě nemovitosti = investice a stojí za zamyšlení, zda opravdu je nyní nejlepší doba k nákupu, když nakupují všichni ostatní? Proti mluví jednak aktuální úrokové sazby hypotečních úvěrů. Vysoká poptávka po bydlení především na konci minulého roku a zvýšená daň z přidané hodnoty navíc vyšroubovala ceny materiálu, služeb a nemovitostí velmi vysoko a již delší dobu se hovoří o cenové bublině, po jejímž splasknutí by ceny nemovitostí mohly v některých lokalitách a u některých typů bydlení (panelové domy) klesnout až o 20 %. Celý článek najdete na Hypoindex.cz Luboš Svačina