Česká národní banka (ČNB) od 1. 4. 2017 v rámci svého „doporučení“ omezila poskytování hypoték. Klient tak bez větších problémů dosáhne na 80% hypotéku, s trochou štěstí a vyjednávání v bance až na 90%. To ale ČNB nestačí. Aktuálně si připravuje půdu pro daleko přísnější podmínky pro banky i jejich hypoteční klienty.

V Poslanecké sněmovně Parlamentu ČR je aktuálně projednávána „technická“ novela zákona o ČNB. Její součástí je ale rozsáhlé přidělení pravomocí České národní bance v regulaci hypotečního trhu. A ČNB bude mít možnost nastavit parametry hypoték tak, že většina domácností na hypoteční úvěr nedosáhne.

Připravované nové pravomoci dle zákona o ČNB

Česká národní banka by v případě schválení navrhované verze novely zákona o ČNB již nemusela bankám „doporučovat“ dodržovat patřičné limity pro maximální výši hypotéky k zástavní hodnotě nemovitosti (LTV), jak to musí činit nyní. Ne, že by doporučení nebylo ve většině případů dostačující – ČNB jako dohledový orgán se může bance, která na její „rady“ nedbá, podívat hluboko pod pokličku. A každá (nejen) banka někde ukrývá nějakého kostlivce.

V současnosti je (nevyslovená?) hrozba hloubkové kontroly jedinou uzdou, která drží banky zkrátka. A tak ČNB v rámci svých šetření zjišťuje, že ne zdaleka všechny banky její „doporučení“ dodržují. A to je pro centrální banku málo.

„ČNB bude usilovat v souladu s doporučeními ESRB o legislativní zakotvení pravomoci stanovovat limity LTV, LTI, DSTI a případně dalších rizikových parametrů u úvěrů na bydlení,“ uvedla ČNB již ve Zprávě o finanční stabilitě 2015/2016. Tehdy ovšem nečekala, že by se jí pravomoci dostaly do zákona o ČNB: „Jako nejvhodnější se jeví zákon o úvěru pro spotřebitele.“

Co znamená LTV, LTI, DSTI

LTV – Loan-to-Value

LTV udává výši úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti. Hodnota úvěrů zastavených stejnou nemovitostí se přitom sčítá.

LTI – Loan-to-Income

LTI (v novele zákona o ČNB a v navazující připravované vyhlášce ČNB označované jako DTI – Debt-to-Income) představuje poměr dluhu k ročním příjmům. Zahrnuje ale nejen dluh z hypotečního úvěru, ale veškeré dluhy vč. kontokorentů a kreditních karet, a to bez ohledu na to, zda byly skutečně čerpány či nikoli. V současnosti při poskytování hypotéky řada bank k těmto úvěrům nepřihlíží.

DSTI – Debt service-to-Income

DSTI je ukazatel poměřující roční výši splátek úvěrů včetně dalších souvisejících nákladů k ročnímu příjmu dlužníka/domácnosti. Lze též počítat na měsíční bázi – měsíční splátky úvěrů k měsíčnímu příjmu.

Rozhoduje nastavení parametrů

Pravomocí ČNB by bylo dle svého uvážení na základě makroekonomických výhledů a rizik stanovit maximální hodnoty parametrů LTV, LTI (DTI) a DSTI. Jejich porušení ze strany banky by mělo mít za následek pokutu ve výši až 10 mil. Kč. Tedy dostatečně silná páka na to, aby si banky porušení parametrů rozmyslely.

Na jaké úrovni by závazně ČNB stanovila výši LTV je nasnadě již z účinného „doporučení“. To „zakazuje“ poskytovat hypotéky nad 90 % LTV a významně omezuje hypotéky nad 80 % LTV, kterých smějí banky poskytnout jen 15 % nových úvěrů.

U ostatních parametrů naznačuje svůj záměr Česká národní banka ve Zprávě o finanční stabilitě 2015/2016: „Za rizikové lze pak považovat úvěry s hodnotou LTI vyšší než 5 […]. U ukazatele DSTI je to hodnota převyšující 40 %.“

Kdo by nedosáhl na hypotéku

Dopad omezení LTV na české domácnosti není zanedbatelný, ale v současné podobě představuje riziko pro poměrně malý okruh dlužníků či žadatelů o hypotéku (viz článek „ČNB zpřísnila hypotéky. Zruinuje české domácnosti?“). U dalších parametrů je to mnohem závažnější.

Ukazatel DSTI (poměr splátek k příjmům) nastaveným na 40 % by znamenal, že spotřebitel s čistým příjmem 25 tis. Kč by mohl čerpat úvěry s měsíčními splátkami ve výši 10 tis. Kč. Při úrokové sazbě 1,87 % to znamená, že si při hypotéce se splatností 30 let může půjčit 2,75 mil. Kč (pokud nemá jiné půjčky vč. kontokorentu a kreditní karty). To si ale nepůjčí. Zabrání mu v tom třetí ukazatel.

Při nastavení LTI (DTI) na úrovni 5 by si spotřebitel s příjmem 25 tis. Kč mohl půjčit pouze 1,5 mil. Kč.

Máte hypotéku? Stanete se rukojmím banky

V článku „ČNB zpřísnila hypotéky. Zruinuje české domácnosti?“ jsme se zabývali rizikem omezení LTV pro domácnosti, kterým končí fixace úrokové sazby a jejich hypotéka přesahuje 90 % zástavní hodnoty nemovitosti. Tyto domácnosti, kterých ale pravděpodobně nebude příliš velké množství, se mohou stát rukojmími banky. Nemohou odejít, protože jiná banka jim „nesmí“ dle „doporučení“ ČNB poskytnout úvěr – ani na splacení předešlého. A jejich stávající banka se tak nemusí obávat o ztrátu klienta. Může nabídnout takřka libovolnou úrokovou sazbu.

Prošla-li by novela zákona o ČNB v současné podobě, problém rukojemství by se stal problémem převažující části domácností s hypotékou. Jakmile by se klient vymykal byť jen jedinému parametru, žádná jiná banka by mu pod hrozbou pokuty až 10 mil. Kč nemohla refinancování hypotéky nabídnout.

Zákon počítá s výjimkami. Každá banka by měla moci poskytnout 3 % hypotečních úvěrů vymykajících se závazným parametrům. Každý případ ale musí dohledovému orgánu zdůvodnit a obhájit ho. Navíc možnost refinancovat 3 hypotéky ze 100 také nezní příliš povzbudivě. Zejména s ohledem na skutečnost, že právě refinancování hypoték rozhýbalo, zpružnilo a zefektivnilo hypoteční trh.

Hypoteční trh ještě není ztracen

Česká národní banka i ministerstvo financí si za návrhem zákona stojí. Důkazem je i účast guvernéra ČNB Jiřího Rusnoka při prvním čtení novely. „Novela vytváří předpoklady k účelnějšímu naplňování jednoho z našich základních zákonných mandátů, a to je zajišťování tzv. finanční stability,“ uvedl Jiří Rusnok.

„Pro naplňování takového úkolu máme již zmíněné makroobezřetnostní nástroje, ale dnes všeobecně uznávané a mezinárodně doporučované nástroje, některé z nich nám chybí a týkají se právě té oblasti hypotečních úvěrů. Patří k nim ukazatelé typu poměr výše úvěrů k hodnotě zajištěné nemovitosti, poměr výše celkového zadlužení a disponibilních příjmů žadatele o úvěr a poměr výše výdajů vyplývajících z celkového zadlužení žadatele o úvěr k jeho příjmům,“ pokračoval Jiří Rusnok.

Podle Jiřího Rusnoka se nejedná o nástroj ochrany spotřebitele, ale o nástroj k zajištění makroekonomické stability.

Ministr financí Andrej Babiš (ANO) navíc považuje zákon za tak důležitý a potřebný, že navrhl jeho zkrácené projednávání. „Považuji za potřebné, aby Česká národní banka disponovala novými nástroji spojenými s plněním cíle péče o finanční stabilitu co nejdříve. Z tohoto důvodu navrhuji zkrácení lhůty pro projednání návrhu zákona ve výborech na 30 dnů,“ navrhl Andrej Babiš.

Přesto nemusí novela v současné podobě projít. Na stole se objevil pozměňovací návrh, který mírní alespoň nejtvrdší dopady a řeší (snad nezamýšlené) důsledky novely.

-Petr Zámečník | Více na Hypoindex.cz