Účastníkům smlouvy o nájmu bytu dává občanský zákoník možnost sjednat si pravidla pro každoroční zvyšování nájemného. Takové ujednání je praktické zejména u nájemních smluv, které se uzavírají na delší časové období. Když se pronajímatel s nájemcem na pravidelném každoročním zvyšování nájemného nedohodnou nebo nevyloučí-li výslovně možnost zvyšování nájemného ve smlouvě, může se pronajímatel obrátit na nájemce písemným návrhem na zvýšení nájemného s uvedením nové výše nájmu, ovšem může tak učinit nejdříve po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné zvýšeno nebylo. Takto může pronajímatel navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, celkově nepřesáhne 20 procent. Pronajímatel je současně povinen nájemci doložit splnění podmínek, které zvýšení nájemného odůvodňují. Tím se rozumí doložení výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě například znaleckým posudkem.

Co (ne)dělat s návrhem na zvýšení nájemného

Nájemce může na návrh pronajímatele na zvýšení nájemného reagovat tím, že od třetího kalendářního měsíce po doručení návrhu začne hradit zvýšené nájemné, nebo pronajímateli oznámit, že s návrhem nesouhlasí, nebo vůbec na návrh nereagovat. Pokud nájemce návrh pronajímatele na zvýšení nájmu do dvou měsíců odmítne nebo nereaguje, může se pronajímatel v dalších třech měsících obrátit na soud s žalobou o určení výše nájemného. Pokud pronajímatel podá žalobu později, neznamená to, že ji soud bez dalšího zamítne, ale nájemce se může dovolat uplynutí lhůty pro podání žaloby. Soud pak žalobě pronajímatele nevyhoví. Rozhodnutí soudu o výši nájemného má účinek ode dne podání návrhu soudu. Soud bere v úvahu, jaká výše nájmu je v daném čase a místě obvyklá. Je nutné doplnit, že nájemce se obdobně může u soudu vůči pronajímateli domáhat snížení nájemného.

Zvyšování nájemného kvůli lepší užitné hodnotě bytu

Může nastat situace, že během doby nájmu provede pronajímatel stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody. Tehdy může pronajímatel podle občanského zákoníku nájemcům navrhnout zvýšení nájemného až o 10 procent z takto účelně vynaložených nákladů ročně, ovšem pouze v případě, že s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného vyslovili souhlas nájemci alespoň dvou třetin bytů v domě. Nedojde-li k dohodě, má pronajímatel stále právo navrhnout (tzn. požadovat) zvýšení nájemného ročně až o tři a půl procenta z vynaložených nákladů. Přestože nový občanský zákoník výslovně neuvádí, podle jakých kritérií by takové zvýšení mělo být rozpočítáno v případě domu s více nájemními byty, lze předpokládat, že základní kritérium bude obytná plocha bytu. Návrh pronajímatele musí obsahovat alespoň určení výše nově navrhovaného (požadovaného) nájemného a také doklady o splnění podmínek pro zvýšení nájemného. Tím se rozumí doložení vynaložených nákladů a jejich účelnosti, například doklady o zaplacení částek na provedené stavební úpravy, případně též znaleckým posudkem.

Když smlouva o nájemném mlčí

Když se nájemce a pronajímatel ve smlouvě nedohodnou na výši nájemného, přicházejí ke slovu podpůrná pravidla obsažená v občanském zákoníku.

Nesjednání výše nájemného ve smlouvě neznamená, že by nájemce neměl povinnost jej pronajímateli platit a současně ani to, že by taková nájemní smlouva byla neplatná. Občanský zákoník stanoví, že pronajímatel má právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření nájemní smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. Pokud by z nějakého důvodu nebylo možné takovou výši nájemného stanovit, může se pronajímatel domáhat, aby výši nájemného s přihlédnutím k uvedeným kritériím určil soud.

Když není mezi nájemcem a pronajímatelem ve smlouvě o nájmu bytu ujednáno nic o jeho splatnosti, je nájemné splatné ze zákona předem, a to nejpozději do 5. dne příslušného platebního období. Pokud nebylo mezi pronajímatelem a nájemcem sjednáno nic ani o platebním období, je jím kalendářním měsíc. Platebním obdobím však může být na základě dohody smluvních stran například i čtvrtletí nebo pololetí. Dohoda o splatnosti nájemného a platebním období má vždy přednost před podpůrnými ustanoveními zákona.

Pokud je mezi pronajímatelem a nájemcem v uzavírané nájemní smlouvě sjednáno nájemné, ale není uvedena doba, za kterou se nájemné hradí, platí vyvratitelná domněnka, že nájemné je takto sjednáno za jeden měsíc.

Jistota, lidově zvaná kauce

I nový občanský zákoník umožňuje ujednání, na jehož základě nájemce bude povinen poskytnout pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné (a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu). Taková jistota, laicky nazývaná kauce, nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu je pronajímatel oprávněn si proti takové jistotě započíst například vedle zařízení poničeného nad míru obvyklého opotřebení také případně dlužné nájemné. Pro pronajímatele nepříjemnou novinkou je zákonné právo nájemce požadovat po pronajímateli úroky z jistoty od jejího poskytnutí až do vrácení (zápočtu), a to alespoň ve výši zákonné sazby.

Pro dTest zpracoval Mgr. Petr Balabán, advokát