„Lze doporučit, aby nájemníci dali městu svůj zájem o odkup domu najevo, například oznámením, návrhem k jednání o prodeji nemovitosti a podobně. V této souvislosti je však třeba upozornit, že město nelze k prodeji žádným způsobem nutit,“ doporučil Pavel Fráňa z advokátní kanceláře Hartmann, Jelínek, Fráňa a partneři.

Pokud k privatizaci dojde, je třeba hned na začátku stanovit způsob, jakým bude provedena. Je možné, aby nájemníci koupili od města byty, které užívají, nebo lze založit bytové družstvo. Právě bytové družstvo bývá považováno za nejosvědčenější „nástroj“ privatizace bytového fondu. Určitou nevýhodu by mohla pro nájemníky představovat povinnost shromáždit základní kapitál ve výši 50 tisíc korun pro zápis družstva do rejstříku. Dále je třeba počítat s náklady na právního zástupce a se soudními poplatky – kolky.

„Pokud dům není rozdělen na bytové jednotky, které by jednotliví nájemníci koupili, lze doporučit právě založení družstva. Nedoporučuji uzavírání smluv o sdružení a podobně. Taková varianta s sebou totiž nese mnoho nejasností a úskalí. Například členství ve sdružení je, na rozdíl od družstva, zásadně nepřevoditelné,“ vysvětlil Pavel Fráňa.

Města většinou domy na jednotky před privatizací nerozdělují, protože je to nákladné a administrativně náročné. Ačkoli platí, že nájemce bytu má zákonné předkupní právo, smlouvu s městem uzavírá bytové družstvo. Stane se tedy vlastníkem nemovitosti. Ve většině případů se privatizuje dům jako celek a až po převodu se dům rozdělí na jednotlivé byty.

„Pokud mají členové zájem, mohou prostřednictvím prohlášení vlastníka budovy rozdělit dům na jednotky a spravovat budovu prostřednictvím společenství vlastníků jednotek. Společenství může vzniknout v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví různých vlastníků,“ dodal Pavel Fráňa.

Protože z titulu vlastnického práva je na uvážení každého města, jak bude v souvislosti s prodejem bytového fondu postupovat, je dobré sledovat webové stránky či úřední desky. Města velmi často zveřejňují pravidla stanovující způsob a podmínky prodeje, určování ceny či smluvních podmínek. Lze proto doporučit, aby se nájemník obecního bytu s těmito pravidly seznámil. Vyvaruje se tak zbytečných chyb při uzavírání smlouvy.

„Častou chybou je nedostatečná specifikace převáděné bytové jednotky a jejího příslušenství. Tato nepřesnost či neurčitost může vést k odmítnutí vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Přitom však platí, že vlastníkem se kupující stává až v okamžiku vkladu vlastnického práva do katastru,“ dodal Pavel Fráňa.

PŘÍKLADY Z JEDNOTLIVÝCH MĚST A MĚSTSKÝCH ČÁSTÍ

PRAHA
Zastupitelstvo hlavního města schválilo v květnu podmínky pro privatizaci dalších 3855 bytů. Privatizovat by se měly panelové byty z 80. a 90. let minulého století. Mezi lokalitami je sídliště na Barrandově, bytové domy na Chodově, Hájích, ve Stodůlkách, Strašnicích a Vysočanech. Praha vlastní přibližně 10 900 bytů v celkem 616 domech. Část z nich, zhruba 4265 bytů, ale momentálně nesmí prodat, protože na jejich stavbu město čerpalo státní dotace.

PRAHA 3
Radnice Prahy 3 schválila v květnu tohoto roku prodej dalších pěti obecních domů, ve kterých je k odkupu připraveno celkem 113 bytů. K červnu 2012 městská část schválila prodej celkem 153 domů.

PRAHA 5
Privatizace v páté městské části začala zhruba před dvanácti lety, tehdy měla městská část kolem 8700 bytů. Koncem loňského roku Praha 5 vlastnila už jen zhruba 2200 bytů. V prodeji obecních bytů chce městská část pokračovat i v příštích letech, zůstat by jí mělo kolem 300 bytů.

PRAHA 10
Městská část Praha 10 z celkového počtu 20 tisíc bytů prodala od roku 1993 do roku 2001 celkem 11 tisíc bytových jednotek. Od roku 2005 probíhala další fáze privatizace bytového fondu. K odkoupení bylo nabídnuto 3500 bytových jednotek ve více než 210 domech. S další vlnou privatizace Praha 10 prozatím nepočítá.

TEPLICE
Privatizace obecních bytů začala v Teplicích už v roce 1992 a trvala zhruba pět let. Za tu dobu radnice prodala téměř všechny své nemovitosti. V jejím vlastnictví zůstalo pouze pět domů, které slouží jako pečovatelské domy pro seniory.

HAVÍŘOV
Privatizace v mladém slezském městě proběhla v 90. letech minulého století. Míra prodeje bytů však byla velmi nízká a o dalším prodeji svých nemovitostí město neuvažuje.

OSTRAVA-PORUBA
V květnu tohoto roku spustil ostravský městský obvod Poruba další prodej obecních bytů. Prodat by chtěl celkem 1500 bytových jednotek.

ZNOJMO
Město Znojmo zamýšlí do roku 2018 prodat více než polovinu bytů, které má ve svém vlastnictví. Jihomoravské město je vlastníkem zhruba čtyř tisíc bytů. K prodeji je připraveno 2056 bytů s nájemníky a přes 70 prázdných bytových jednotek