Centrální banka z obav z možného vzniku cenové bubliny na realitním trhu zpřísnila od 1. října 2016 poskytování hypotečních úvěrů. Kromě zákazu stoprocentních hypoték se zaměřila i na hypotéky na investiční nemovitosti. Reálný podíl hypoték určených pro financování nemovitostí k pronájmu je podle ČNB vyšší, než kolik banky vykazují. Banky mají proto nově povinnost za pomoci všech dostupných informací zjistit, zda si klient půjčuje na pořízení vlastního bydlení nebo na investiční nemovitost.

Psali jsme:

- Kiyosaki: Většina lidí jsou spíše než investory gamblery nebo spekulanty

- Příjem z pronájmu jako zajištění v předčasném důchodu

Snaha se cení, ale klient doplatí

Pro banky není vždy evidentní zjistit účel poskytované hypotéky. Pokud máte dostatečné příjmy a nechcete započítat budoucí příjmy z pronájmu do hypotéky a bance barvu dobrovolně nepřiznáte, banka nemusí ani poznat, že si půjčujete na investiční nemovitost. „Za úvěr na financování rezidenční nemovitosti k dalšímu pronájmu považujeme ten, u kterého příjmy z pronájmu financované nemovitosti započítáváme do celkového příjmu k posouzení úvěruschopnosti. Hypotéka na pronájem, umožňuje započítat budoucí příjem z pronájmu financované nemovitosti až do výše 60 %,“ říká Jiří Janeček z Wüstenrot.

Pokud si berete druhou či další hypotéku, pro banky je to také signál. „Obecně se hypotéky na investici poznávají složitě. Vodítkem může být například fakt, že si klient u nás žádá již o druhou (a další) hypotéku,“ vysvětluje Petr Plocek z UniCredit Bank.

Česká spořitelna spoléhá na dobré slovo klienta. „Jestli se jedná o nemovitost na investici, uvádí klient v žádosti o hypoteční úvěr, dalším ukazatelem může být např. příjem z kupované nemovitosti započítaný do bonity klienta,“ říká Karel Chábek, manažer hypoték České spořitelny.

Investiční hypotéky tvoří jednotky procent

Současná příznivá ekonomická situace v kombinaci s nízkými úrokovými sazbami přímo vybízí k nákupu nemovitosti na investici. Přesto stále tvoří jen malou část portfolia bank. „Hypoteční úvěry na investiční nemovitosti stále tvoří jednotky procent našeho portfolia. Klienti si stále primárně pořizují s pomocí hypoték nemovitosti na vyřešení vlastní potřeby bydlet. Investiční nemovitosti jsou spíše záležitostí movitějších klientů, kteří již zároveň mají své vlastní bydlení vyřešené,“ říká Petr Plocek.

Možnost financovat své potřeby na investice do nemovitostí umožňuje hypotékou na pronájem například i Expobank, v jejímž portfoliu tvoří tyto hypotéky zhruba zhruba sedm procent. Jednotky procent zabírají investiční hypotéky portfolio mBank, která je zavedla až 1. února 2016. Některé banky přesto raději podíl hypoték na investiční nemovitosti nechtějí kvůli konkurenci zveřejňovat.

Podíl investičních hypoték bývá poměrně stabilní. Omezené možnosti investic však již nějakou dobu zájem klientů o investiční nemovitosti zvyšují. „Zájem klientů o investici do bydlení například formou pořízení druhé nemovitosti na pronájem s ekonomickou situací a především s nízkými sazbami hypoték pochopitelně roste. Nejedná se ale o žádný vysoký růst. Zvýšený zájem sledujeme zejména ve větších městech – turistických nebo studentských centrech – jako Praha, Brno, Ostrava, České Budějovice či Plzeň,“ uvedl Petr Plocek.

Hypotéka na pronájem se může prodražit

Úrokové sazby hypoték poskytovaných na investiční nemovitost se liší banka od banky. Některé banky berou v úvahu větší rizikovost těchto úvěrů a i přes nižší podíl poskytovaného úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti (LTV) nabízejí úroky vyšší.

Úroková sazba tzv. Realitní hypotéky poskytované maximálně do 85 % LTV u Hypoteční banky je o tři desetiny vyšší oproti standardní hypotéce, tj. aktuálně 2,19 %. Sazba Hypotéky na pronájem u Wüstenrot začíná na 2,94 %, u Expobank na 3,34 % s fixací na pět let, sazba ale závisí na dalších skutečnostech souvisejících s podmínkami konkrétního obchodu a může být navýšena o přirážku až 1,1 %. Sdělit účel se nemusí vyplatit ani u mBank, která nabízí sazbu na investiční nemovitosti s LTV do 65 % a fixací na tři roky od 2,79 %.

UniCredit zase uplatňuje koncept „vše za cenu jedné“ a úroková sazba začíná na 1,29 %. Sazby u hypotéky na pronájem u České spořitelny startuje na 1,99 % v návaznosti na zvolené službě a délce fixace. Sberbank a Raiffeisenbank nabízí sazbu  pro investiční nemovitosti do 60 % LTV také od 1,79 %. Úroková sazba hypotéky pro vlastní bydlení a investiční hypotéky je u Komerční banky stejná, tzn. aktuálně od 1,79 %.

Cenu hypotéky na pronájem zvyšuje její vyšší rizikovost především kvůli nejistotě budoucích příjmů. Některé banky do takového rizika ovšem nechtějí jít a hypotéky na pronájem standardně neposkytují, příkladem může být Moneta Money Bank.

Čas na investici

Investiční nákup nemovitosti je pro mnoho lidí v současné době dobrou výnosovou alternativou. „Lidé, kteří mají nějaké prostředky a chtějí je zhodnotit, mají dnes dvě možnosti: mohou riskovat a investovat do akcií nebo do akciových, případně smíšených fondů, nebo mohou zkusit investovat do nemovitostí, kde se výnos pohybuje okolo pěti procent, což je výborné zhodnocení v porovnání s tím, čeho je člověk schopen dosáhnout na jiných běžných finančních instrumentech,“ říká Marie Mocková z Hypoteční banky.

Zapomínat by ale lidé neměli ani rizika, která přináší nákup investiční nemovitosti. Nelehké je nejen získat dobré nájemníky. „Podíl vlastnického bydlení v Česku neustále narůstá – dnes je kolem 75 procent, což může být riziko, které musí investor vzít v úvahu. Výkyvy v cenách nemovitostí jsou, ale je to podobné jako s akciovým trhem, v dlouhodobém horizontu se trhy zhodnocují. Můžeme si proto být skoro jistí, že se nám nemovitost za 20 nebo 30 let neznehodnotí,“ dodává Marie Mocková.

-Jana Zámečníková | Více k tématu na Hypoindex.cz